導(dǎo)言：作為寫作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

xx年年12月3日我從錦繡半島項(xiàng)目回到增城錦繡御景苑項(xiàng)目工作，又一次回到起點(diǎn)，正所謂歸零新起點(diǎn)，我重新梳理作為地產(chǎn)策劃人的工作思路，重新總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求；一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)的信息敏感度；一級(jí)市場(chǎng)的推廣思路；一級(jí)市場(chǎng)的細(xì)節(jié)關(guān)注度等都是二級(jí)市場(chǎng)要借鑒的經(jīng)驗(yàn)。10年度的樓市低迷，客戶持幣觀望，是危機(jī)，也是機(jī)遇，也是對(duì)地產(chǎn)從業(yè)人員的洗滌及教化，讓我們明白賣樓不是買菜，在低迷的樓市之下我們唯有練好內(nèi)功，方能度過(guò)寒冬，否則潮水褪去之時(shí)就是那些沒(méi)有穿泳褲的地產(chǎn)人士貽笑大方之時(shí)，所以我覺(jué)得10年就是一個(gè)心態(tài)的考驗(yàn)，一個(gè)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)是否動(dòng)搖的考驗(yàn)，10年地產(chǎn)從業(yè)人員是固守陣地還是放棄就成了心靈的煎熬。

錦繡御景苑項(xiàng)目在10年度銷售業(yè)績(jī)超4億，在大市低迷時(shí)期，御景苑項(xiàng)目不會(huì)大起大落，有如下特點(diǎn)：

其二：御景苑項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)具有強(qiáng)有力的凝聚力，基層員工至高層領(lǐng)導(dǎo)齊心協(xié)力，項(xiàng)目的每次活動(dòng)，每次推貨大家都是盡自己最大的力去做好，在荔城各個(gè)項(xiàng)目中我盤員工的精神面貌和素質(zhì)都是不錯(cuò)的，在樓市低迷的時(shí)候，銷售團(tuán)隊(duì)的一鼓作氣也是成敗的關(guān)鍵，在樓市不穩(wěn)定之時(shí)，心態(tài)也是戰(zhàn)勝市場(chǎng)的關(guān)鍵。

其三：有了好的銷售隊(duì)伍，還有好的產(chǎn)品，錦繡御景苑項(xiàng)目是荔城公認(rèn)的外立面最漂亮的社區(qū)，西瓦、米色圍墻、澳洲砂巖、精雕細(xì)琢，經(jīng)典無(wú)限；當(dāng)然還有香港貝爾高林打造的立體式園林景觀，移步換景，風(fēng)景如畫。

錦繡御景苑項(xiàng)目推廣回顧：

錦繡御景苑項(xiàng)目經(jīng)過(guò)近3年的開(kāi)發(fā)，由一期到目前的四期，一步一步拉升項(xiàng)目的形象，由毛坯到裝修房，由洋房到別墅，一次又一次通過(guò)實(shí)踐來(lái)驗(yàn)證市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)整推廣策略，調(diào)整推貨思路。

期數(shù)

推廣名

廣告主題語(yǔ)

推廣方式

效果評(píng)估

御景苑一期

錦繡御景苑

湖畔尚品美宅

單張、影視、戶外、電臺(tái)、增城日?qǐng)?bào)

首期開(kāi)盤通過(guò)線上線下多種推廣方式進(jìn)行推廣宣傳，在xx年5月引領(lǐng)荔城樓市焦點(diǎn)

御景苑二期

湖畔豪園

觀山望湖寬生活

影視、短信、戶外、單張、

2期開(kāi)盤是以產(chǎn)品為推廣的重點(diǎn)，以實(shí)景體驗(yàn)生活為目標(biāo)，是對(duì)一期形象推廣的延伸和彌補(bǔ)，以10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)塑造好房子。

御景苑三期

御品名苑

榮耀人生享受非凡

影視、短信、戶外、南都、廣日、dm

3期開(kāi)盤不但是御景苑產(chǎn)品的升級(jí)，更是項(xiàng)目形象的升級(jí)，別墅小區(qū)才是真正的精品社區(qū)，方能尊享非凡生活。

御景苑四期

峰景

生活在風(fēng)景之上

影視、短信

4期是洋房產(chǎn)品升級(jí)版，有別墅旁的花園洋房之稱，為滿足市場(chǎng)需要，御景苑項(xiàng)目也打造精裝修洋房，彌補(bǔ)毛坯交樓的單一

“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，那么地產(chǎn)樓市則是“市場(chǎng)才是檢驗(yàn)樓市的唯一標(biāo)準(zhǔn)”只有市場(chǎng)才有話語(yǔ)權(quán)，市場(chǎng)認(rèn)可的產(chǎn)品、認(rèn)可的價(jià)格在10年低迷的樓市的大背景才能逆市飄紅，才不會(huì)被遺忘。

08年度御景苑項(xiàng)目策劃部配合銷售做了以下具體工作：

其一：常規(guī)的現(xiàn)場(chǎng)物料包裝，從細(xì)節(jié)入手，體現(xiàn)精品社區(qū)的細(xì)節(jié)，過(guò)程精品打造結(jié)果精品。

其二：銷售宣傳資料的準(zhǔn)備，及時(shí)無(wú)誤的準(zhǔn)備好樓書、單張、戶型圖等銷售道具。

其四：媒體推廣宣傳，戶外廣告以形象宣傳為主，手機(jī)短信鎖定目標(biāo)客戶群發(fā)送推貨信息，影視廣告從形象片到實(shí)景效果，然后又到形象片，頻繁更換畫面，增加新鮮度，幾乎每周修改標(biāo)版、走動(dòng)字幕，為銷售推貨輸出大量有效的信息，吸引客戶到場(chǎng)。

篇2

一、 生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目： 2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)國(guó)有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來(lái)，工程技術(shù)部門也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長(zhǎng)項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：技術(shù)力量改變

通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對(duì)新施工工藝掌握不全面，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將會(huì)為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來(lái)提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。

第二步：思想觀念改變：

國(guó)有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對(duì)于我們部門在對(duì)外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競(jìng)爭(zhēng)和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過(guò)項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開(kāi)始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第三步：管理模式改變

俗話說(shuō)：國(guó)有國(guó)法，家有家規(guī)。我們工程部門的來(lái)說(shuō)，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來(lái)最大的、直接面向市場(chǎng)的項(xiàng)目，無(wú)論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)都需要一個(gè)過(guò)程，我們會(huì)在這個(gè)過(guò)程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場(chǎng)下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對(duì)自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門應(yīng)該怎么去做。

工作中存在的主要問(wèn)題：

1、合同的履行：

此項(xiàng)目基本上嚴(yán)格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見(jiàn)。建議在今后的項(xiàng)目中在工程開(kāi)工后至竣工驗(yàn)收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項(xiàng)目部才能嚴(yán)格要求施工單位按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成工程任務(wù)。

2、工程分包：

由于特殊原因，此項(xiàng)目分包單位過(guò)多，如：基礎(chǔ)分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽(yáng)臺(tái)欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對(duì)其進(jìn)行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能嚴(yán)格按要求完成工程任務(wù)，為開(kāi)發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實(shí)力有限，管理不力，不能按合同給定的時(shí)間按時(shí)完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到理想要求，直接影響了整個(gè)工程的竣工驗(yàn)收。

3、監(jiān)理公司：

監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對(duì)承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。此項(xiàng)目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗(yàn)型的專門人才太少，缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅(jiān)力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過(guò)多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。

4、企業(yè)形象：

一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好形象提出了更高的要求。

5、項(xiàng)目前期：

一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng)目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美、可行的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

6、項(xiàng)目設(shè)計(jì)： 7、成本控制：

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤(rùn)率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對(duì)材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過(guò)諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來(lái)降低材料消耗費(fèi)用。通過(guò)建立分包商、材料商資料庫(kù)來(lái)選擇合適的分包商和材料商，也可對(duì)分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商 。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過(guò)程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無(wú)效管理和勞動(dòng)，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。

8、與政府各部門的關(guān)系處理上：

9、管理上：

管理的嚴(yán)密對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的損失。我覺(jué)得是對(duì)項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理。可以這樣說(shuō)，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒(méi)有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對(duì)于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

2011年的收獲

一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競(jìng)爭(zhēng)能力。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，使我對(duì)事物的判斷，對(duì)事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴(yán)謹(jǐn)思維；從一件事情需層層請(qǐng)示到自己獨(dú)立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨(dú)立完成一個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)各個(gè)階段的學(xué)習(xí)鍛煉，我感覺(jué)自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。

二是開(kāi)闊了眼界，學(xué)會(huì)了用全方位的思維去了解社會(huì)、思考人生。

篇3

一、 生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬(wàn)㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動(dòng)以來(lái)經(jīng)過(guò)三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項(xiàng)目的存在，樹(shù)立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場(chǎng)發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。

2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)國(guó)有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來(lái)，工程技術(shù)部門也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長(zhǎng)項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：技術(shù)力量改變

通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對(duì)新施工工藝掌握不全面，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將會(huì)為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來(lái)提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。

第二步：思想觀念改變：

國(guó)有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對(duì)于我們部門在對(duì)外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競(jìng)爭(zhēng)和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過(guò)項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開(kāi)始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第三步：管理模式改變

俗話說(shuō)：國(guó)有國(guó)法，家有家規(guī)。我們工程部門的來(lái)說(shuō)，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來(lái)最大的、直接面向市場(chǎng)的項(xiàng)目，無(wú)論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)都需要一個(gè)過(guò)程，我們會(huì)在這個(gè)過(guò)程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場(chǎng)下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對(duì)自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門應(yīng)該怎么去做。

工作中存在的主要問(wèn)題：

1、合同的履行：此項(xiàng)目基本上嚴(yán)格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見(jiàn)。建議在今后的項(xiàng)目中在工程開(kāi)工后至竣工驗(yàn)收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項(xiàng)目部才能嚴(yán)格要求施工單位按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成工程任務(wù)。

2、工程分包：由于特殊原因，此項(xiàng)目分包單位過(guò)多，如：基礎(chǔ)分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽(yáng)臺(tái)欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對(duì)其進(jìn)行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能嚴(yán)格按要求完成工程任務(wù)，為開(kāi)發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實(shí)力有限，管理不力，不能按合同給定的時(shí)間按時(shí)完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到理想要求，直接影響了整個(gè)工程的竣工驗(yàn)收。

3、監(jiān)理公司：監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對(duì)承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。此項(xiàng)目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗(yàn)型的專門人才太少，缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅(jiān)力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過(guò)多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。

4、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好形象提出了更高的要求。

5、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng)目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美、可行的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

6、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：我們現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對(duì)市場(chǎng)了解不夠，住宅部分設(shè)計(jì)成塔樓，局部戶型的采光和通風(fēng)存在一些問(wèn)題，戶型面積過(guò)大，戶內(nèi)廚房面積過(guò)小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過(guò)多考慮使用功能，在沒(méi)有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計(jì)了部分躍層，對(duì)后期的銷售工作帶來(lái)一些難題影響。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。

7、成本控制：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤(rùn)率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對(duì)材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過(guò)諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來(lái)降低材料消耗費(fèi)用。通過(guò)建立分包商、材料商資料庫(kù)來(lái)選擇合適的分包商和材料商，也可對(duì)分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商 。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過(guò)程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無(wú)效管理和勞動(dòng)，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。

8、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，此項(xiàng)目交納的政府規(guī)費(fèi)為1524萬(wàn)元，占項(xiàng)目總成本的6.5%。對(duì)于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

9、管理上：管理的嚴(yán)密對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的損失。我覺(jué)得是對(duì)項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理。可以這樣說(shuō)，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒(méi)有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對(duì)于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

2009年的收獲

一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競(jìng)爭(zhēng)能力。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，使我對(duì)事物的判斷，對(duì)事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴(yán)謹(jǐn)思維；從一件事情需層層請(qǐng)示到自己獨(dú)立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨(dú)立完成一個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)各個(gè)階段的學(xué)習(xí)鍛煉，我感覺(jué)自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。

二是開(kāi)闊了眼界，學(xué)會(huì)了用全方位的思維去了解社會(huì)、思考人生。在工作中我對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律有了更加深刻的認(rèn)識(shí)。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科技、信息、誠(chéng)信、團(tuán)隊(duì)合作精神顯得尤為重要。

三是體驗(yàn)了競(jìng)爭(zhēng)，加速了自身知識(shí)的不斷更新和個(gè)性的不斷完善。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個(gè)環(huán)節(jié)反映遲緩，機(jī)遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識(shí)和快捷的信息。在不斷的學(xué)習(xí)中，要拓寬了自己的知識(shí)層面。怡景苑工作的每個(gè)階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項(xiàng)目的每一個(gè)階段都要謹(jǐn)慎思維、不能出現(xiàn)一點(diǎn)紕漏。

2009年即將過(guò)去了，轉(zhuǎn)眼間又將跨過(guò)一個(gè)年度之坎，回首這一年，內(nèi)心不禁感慨萬(wàn)千，2009年，雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。非常感謝相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給我這個(gè)成長(zhǎng)的平臺(tái)，令我在工作中不斷的學(xué)習(xí)、不斷的進(jìn)步，慢慢的提升自身的素質(zhì)與才能。回首這一年，我走過(guò)人生很重要的一個(gè)階段，使我懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我很多的支持與關(guān)愛(ài)，在此我向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛心銈兊膸椭拍芰畹焦镜陌l(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。

2010年的工作，我相信比之2009年會(huì)好做很多。首先一條就是金融危機(jī)對(duì)我們的影響開(kāi)始逐漸的變小，人民也開(kāi)始逐漸的開(kāi)始購(gòu)房，這些都是必然的，金融危機(jī)不可能永遠(yuǎn)的持續(xù)下去。所以我想我會(huì)在2010年的工作中做到更好。能夠走到今天主管的位置，我付出了很大的努力，也是工作成績(jī)斐然才得來(lái)的，我會(huì)珍惜現(xiàn)在的工作，將我的工作做到最好的！

您可能還會(huì)對(duì)以下文章感

2009年房地產(chǎn)公司個(gè)人年終工作總結(jié)

房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策劃書

篇4

1、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)也進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代。各個(gè)城市出現(xiàn)了許多新建房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，為城市人們的生活和工作帶來(lái)了方便。但是，隨著人們對(duì)居住環(huán)境的重視，這些工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理也成為人們普遍關(guān)注的問(wèn)題。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面管理時(shí)非常重要的一個(gè)方面，不僅影響著整個(gè)房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量，還關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，大量的協(xié)調(diào)、管理工作都集中在項(xiàng)目的施工界面上，項(xiàng)目管理工作者必須采取全局性的管理措施來(lái)加強(qiáng)施工界面管理，在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全基礎(chǔ)上，最大限度的節(jié)約建設(shè)資金，控制建設(shè)成本，為建設(shè)更好更優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而努力。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面與成本綜合管理

在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，施工界面與成本綜合具有十分重要的意義。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時(shí)，大量的協(xié)調(diào)管理工作都集中在界面上，測(cè)量、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業(yè)施工的接口處的施工界面存在大量的管理工作，包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等多方面，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者要積極的進(jìn)行各個(gè)方面的施工界面管理，保證施工界面處的檢驗(yàn)點(diǎn)和控制點(diǎn)的設(shè)置正常。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面的管理和項(xiàng)目成本控制是息息相關(guān)的，施工界面管理的好壞影響著項(xiàng)目成本的高低。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，施工界面管理不但可以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量，還能很好的控制項(xiàng)目成本，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供更好的監(jiān)管手段。

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面管理主要存在與測(cè)量、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業(yè)的接口處，在接口處按照施工程序和施工秩序進(jìn)行相應(yīng)的管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工主要包括基礎(chǔ)工程施工階段和主體工程施工階段。在基礎(chǔ)工程施工階段，建筑地基施工是整個(gè)建筑的基礎(chǔ)，建筑物的質(zhì)量、防震性和強(qiáng)度都是由地基決定的。在地基施工中，現(xiàn)場(chǎng)灌注樁和混凝土樁是常采用的地基施工技術(shù)。混凝土施工技術(shù)能很好的保證建筑質(zhì)量，但是，施工單位在使用混凝土打樁時(shí)，要注意水泥的強(qiáng)度以及水灰比例會(huì)對(duì)混凝土的抗壓性能產(chǎn)生一定的影響。施工單位要對(duì)混凝土的質(zhì)量和用量要加強(qiáng)檢測(cè)，合理控制水灰的比例，保證混凝土的質(zhì)量達(dá)標(biāo)。并且，房地產(chǎn)地基修建時(shí)，要注意與建筑裝修和電氣安裝配合，比如基礎(chǔ)型剛預(yù)埋、穿墻穿梁套管預(yù)埋、設(shè)備管線預(yù)埋等，要在施工時(shí)，設(shè)計(jì)人員和施工人員要進(jìn)行積極溝通，為以后的裝修和電氣安裝做好準(zhǔn)備。另外，在進(jìn)行房地產(chǎn)建筑主體結(jié)構(gòu)施工階段時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求，逐層做好建筑水電、裝修以及結(jié)構(gòu)的預(yù)埋預(yù)留工作，主體施工配合建筑安裝工程的關(guān)鍵工序，不僅可以保證房地產(chǎn)工程的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，而且也可以保證后期建筑的裝修和電氣安裝工程的質(zhì)量和進(jìn)度，所以，施工管理者要充分重視房地產(chǎn)項(xiàng)目主體施工與后期各項(xiàng)工程的安裝的配合和協(xié)調(diào)。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，項(xiàng)目成本控制和管理是重中之重，只有控制好房地產(chǎn)工程的建設(shè)成本，才能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)利益。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，嚴(yán)格的控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑成本和施工成本，更合理的制定相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理，能夠更好地進(jìn)行房地產(chǎn)成本的綜合管理。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者要明確建設(shè)目標(biāo)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，制定合理有效的建筑原材料采購(gòu)計(jì)劃，做好建筑預(yù)概算和建筑工程中采購(gòu)預(yù)算，控制施工中的花費(fèi)和成本。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)管理是整個(gè)房地產(chǎn)成本的重要組成部分，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，還關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全和質(zhì)量。項(xiàng)目工程管理者必須嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目采購(gòu)管理，爭(zhēng)取通過(guò)正規(guī)合法的渠道采購(gòu)到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的建筑原材料，只有保證原材料的質(zhì)量和安全，才能保證建筑整體工程的質(zhì)量安全。最后，房地產(chǎn)工程管理者要加強(qiáng)房地產(chǎn)施工中的人工成本和管理成本的管理，做好安全施工管理，選擇工程施工技術(shù)強(qiáng)、基本素質(zhì)好的施工隊(duì)和施工人員進(jìn)行建筑施工，并加強(qiáng)施工管理，在保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目安全和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量節(jié)約成產(chǎn)成本，嚴(yán)禁浪費(fèi)和偷工減料的行為發(fā)生。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理有重要意義，項(xiàng)目管理者和負(fù)責(zé)人一定要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，為社會(huì)創(chuàng)造更好的社會(huì)效益。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面管理對(duì)成本的影響

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中，建設(shè)單位通常將主體結(jié)構(gòu)封頂作為項(xiàng)目建設(shè)中的第一個(gè)施工進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)，將室內(nèi)裝修、電氣安裝等工程作為施工進(jìn)度的第二控制節(jié)點(diǎn)。在整個(gè)工程的成本控制而言，主體結(jié)構(gòu)施工單位在主體施工階段分包給不同的施工單位，這樣就不容易進(jìn)行項(xiàng)目管理，有些單位不按照施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，甚至隨意更改施工設(shè)計(jì)，導(dǎo)致施工方案和室內(nèi)裝修方案大相徑庭，影響了室內(nèi)電氣安裝和室內(nèi)裝飾裝修工程的進(jìn)度。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目界面管理中存在風(fēng)險(xiǎn)性最大的問(wèn)題之一，不但影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的室內(nèi)裝飾裝修、水電暖安裝等的施工進(jìn)程，還浪費(fèi)了大量材料，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時(shí)，設(shè)計(jì)圖紙一定要按要求表示出相應(yīng)的預(yù)埋預(yù)留工作，將裝修所需和建筑施工結(jié)合起來(lái)，以免相互影響，浪費(fèi)工期，影響成本。另外，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工是機(jī)電、裝修、消防、景觀綠化等不同專業(yè)的施工承包商在共同合作及基礎(chǔ)上進(jìn)行工作的。所以，施工單位要做好與這些不同工種之間的溝通協(xié)作，充分考慮到裝飾裝修、消防設(shè)施安裝、景觀綠化等的需要，施工管理者要做好不同專業(yè)的施工界面管理，協(xié)調(diào)各施工專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行有效合理的建設(shè)施工，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的進(jìn)度和質(zhì)量。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者要加強(qiáng)各施工隊(duì)伍的招標(biāo)管理，選擇實(shí)力強(qiáng)技術(shù)好有保障的專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行各專業(yè)的施工。其次，在進(jìn)行施工管理中，要加強(qiáng)各施工隊(duì)伍的施工管理，防止施工中扯皮現(xiàn)象和推責(zé)現(xiàn)象的發(fā)生。再次，在房地產(chǎn)各個(gè)專業(yè)施工進(jìn)行中，要合理控制成本，在保證施工質(zhì)量和施工進(jìn)度的同時(shí)，為企業(yè)盈利提供最大的可能。

4、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)最主要的組成部分。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工界面管理上，施工管理者要加強(qiáng)建筑主體施工、后期室內(nèi)裝飾裝修以及房地產(chǎn)項(xiàng)目消防以及綠化設(shè)施施工隊(duì)伍的協(xié)調(diào)管理，積極推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)程和各專業(yè)的有效合作，如果在建設(shè)中，各專業(yè)之間合作施工出現(xiàn)問(wèn)題的話，必然影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全和質(zhì)量，還影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。合理有效的加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面管理和成本管理，才能更好的發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]田昊.建筑工程施工成本控制問(wèn)題探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2011.（12）

[2]趙霖.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面與成本總和管理[J].建設(shè)科技.2011.（19）

篇5

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的一種，是資金控制的一種科學(xué)方式。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理通過(guò)對(duì)未來(lái)發(fā)展的預(yù)期分析，通過(guò)模擬總結(jié)出未來(lái)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)與完成目標(biāo)之間的差距，從而進(jìn)一步運(yùn)用財(cái)務(wù)管理方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定發(fā)展的分析方法。運(yùn)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法可以讓企業(yè)財(cái)務(wù)信息受到實(shí)時(shí)監(jiān)控。將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理引入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)管理中，可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控能力，在全面預(yù)算、稅務(wù)管理、資本應(yīng)用管理、制度、流程、團(tuán)隊(duì)管理中趨勢(shì)線動(dòng)態(tài)監(jiān)控。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的前提下，不斷創(chuàng)新管理方法與機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)運(yùn)作能力，在建設(shè)前期確立好建設(shè)成本預(yù)算、在建設(shè)中期通過(guò)信息化數(shù)據(jù)備案與計(jì)算能力，提出動(dòng)態(tài)分析方法，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)中期節(jié)省額外開(kāi)支，降低不確定性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，降低建筑成本。在將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理引入到房地產(chǎn)項(xiàng)目后，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)目標(biāo)與預(yù)期目標(biāo)之間的差距不斷變動(dòng)，通過(guò)管理機(jī)制的不斷調(diào)整，修正誤差，降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)，創(chuàng)造更大的盈利空間。

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理：動(dòng)態(tài)成本=意外風(fēng)險(xiǎn)損失+額外支付

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的成本投入：總成本-動(dòng)態(tài)成本-預(yù)期成本=最低承擔(dān)成本

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)的經(jīng)濟(jì)收益：經(jīng)濟(jì)收益=建設(shè)總款-最低承擔(dān)成本

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的主要在于科學(xué)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)工程建設(shè)用款，從不同角度與方向加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)合理性，利用動(dòng)態(tài)成本監(jiān)督的方法控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)預(yù)算與成本投入，選擇一系列的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)改善項(xiàng)目投資與建設(shè)有效性。利用動(dòng)態(tài)化的調(diào)整機(jī)制與財(cái)務(wù)管理模式，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)跟進(jìn)效率，修正預(yù)期錯(cuò)誤，控制可變風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)化財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理可行性分析

（一）降低房地產(chǎn)項(xiàng)目可變成本帶來(lái)可觀價(jià)值 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要投入相應(yīng)的建設(shè)成本，房地產(chǎn)公司不僅需要投入一定的技術(shù)能力，還需要提供創(chuàng)新思維建設(shè)創(chuàng)新性的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但是這種創(chuàng)新需要更多的成本投入，面對(duì)新技術(shù)引進(jìn)與策劃手段的創(chuàng)新，房地產(chǎn)項(xiàng)目可變成本越來(lái)越多。利用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法可以實(shí)時(shí)監(jiān)控財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與成本投入情況，對(duì)可控的財(cái)務(wù)投入成本進(jìn)行管理，降低了房地產(chǎn)的成本投入。因此，為了節(jié)省資本，長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃，必須從財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的角度尋求真正的發(fā)展空間。房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理已經(jīng)是時(shí)展的特征，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作的一種標(biāo)志。

（二）信息化技術(shù)應(yīng)用解決了靜態(tài)財(cái)務(wù)管理難題 隨著信息化技術(shù)的廣泛應(yīng)用，財(cái)務(wù)管理也逐步加入了信息化技術(shù)，以信息化技術(shù)作為基礎(chǔ)支撐，實(shí)現(xiàn)對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析與管理，對(duì)資本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)資本投入的最大價(jià)值。在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展一體化的背景下，財(cái)務(wù)管理的信息化發(fā)展利用信息平臺(tái)或云計(jì)算服務(wù)能力，就是動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的體現(xiàn)，為了能夠處理大量的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與預(yù)期的運(yùn)算分析，需要一種強(qiáng)大功能為一體的軟件作為依賴。這種軟件系統(tǒng)根據(jù)不同公司的具體情況與操作環(huán)境，確立不同的動(dòng)態(tài)管理分析數(shù)據(jù)與發(fā)展路線。利用現(xiàn)代化的設(shè)備與信息網(wǎng)絡(luò)程序進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效運(yùn)行與安全維護(hù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理還節(jié)省了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的大量時(shí)間成本，降低了建筑材料與建設(shè)人員投入的大量額外成本與額外花銷。

（三）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)實(shí)時(shí)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本優(yōu)化作用 實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，可以有效的優(yōu)化項(xiàng)目成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：第一，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)能夠?qū)?xiàng)目實(shí)施過(guò)程中個(gè)階段的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行縱向比較，這與傳統(tǒng)靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)要求兩階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)必須一致的橫向比較不同，變得更加靈活。運(yùn)用定量處理的評(píng)價(jià)方式，不同階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)，所采取的樣本數(shù)據(jù)一定會(huì)有所不同，所以不同階段就會(huì)出現(xiàn)不同的采取結(jié)果。這樣就會(huì)初夏一下兩種狀況；如果每一階段都運(yùn)動(dòng)不一樣的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，就一定會(huì)給動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系帶來(lái)一定的影響；如果固定的運(yùn)用某一階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)，就會(huì)存在一定的片面性，午飯全面的反映出其他階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)，這也是定量選取法無(wú)法應(yīng)用于動(dòng)態(tài)研究的問(wèn)題所在。第二，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的研究表明，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要還是應(yīng)該采用定性指標(biāo)的選取方法。雖然定性指標(biāo)的選取方法具有一定的主觀性，可能會(huì)受到研究人員自身主觀認(rèn)識(shí)的影響，但是與定量指標(biāo)選取方法相比，還是具有一定的優(yōu)勢(shì)，尤其是在財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系構(gòu)建方面的運(yùn)用一般都是以定性指標(biāo)選取法為主，具有深入的研究經(jīng)驗(yàn)，并且已經(jīng)建立了較為完善的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，是進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系指標(biāo)選取的最佳方法。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式構(gòu)建

（一）基礎(chǔ)信息管理模塊 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)信息管理的思路是在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，搭建動(dòng)態(tài)信息公布與維護(hù)平臺(tái)，從信息對(duì)稱角度下手解決存在的額外資本投入問(wèn)題，利用信息平臺(tái)降低未知風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。開(kāi)展動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理需要掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目具體的詳細(xì)內(nèi)容，如開(kāi)發(fā)投入成本、采購(gòu)資金明細(xì)、建設(shè)用地規(guī)格、人員配置與單位價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等情況。在相關(guān)信息的了解與資料的分類過(guò)程中，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理需要對(duì)目標(biāo)進(jìn)行明確的規(guī)劃與存儲(chǔ)。這樣才能在建設(shè)中期與建設(shè)后期進(jìn)行對(duì)比，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體發(fā)展制定明確的方案，根據(jù)實(shí)時(shí)管理的需要制定動(dòng)態(tài)信息發(fā)展方案，及時(shí)調(diào)整方案可行性，拓展工程發(fā)展進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)對(duì)資本投入的跟蹤調(diào)查。

（二）房地產(chǎn)資金、稅務(wù)管理模塊 房地產(chǎn)項(xiàng)目中資金管理與稅務(wù)管理占到了非常重要的地位，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)具有很強(qiáng)的影響力。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的開(kāi)展過(guò)程中，主要針對(duì)房地產(chǎn)資金、稅務(wù)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)控與調(diào)整，實(shí)時(shí)匯總信息，分析信息，總結(jié)應(yīng)對(duì)方案。

資金管理的主要內(nèi)容是籌融資管理、資金計(jì)劃制訂、資金計(jì)劃執(zhí)行、日常管理。資金管理是以財(cái)務(wù)信息結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段開(kāi)展工作，在項(xiàng)目初期主要根據(jù)項(xiàng)目的前期投資，開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金初始方案做出分析。在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中及時(shí)向股東反饋?zhàn)钚碌姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展詳情，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)力，做好項(xiàng)目融資的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，并采取一系列措施盡可能的開(kāi)辟新的融資渠道，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，針對(duì)融資渠道與投資方案進(jìn)行隨時(shí)隨地的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。

在項(xiàng)目具備四證條件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦開(kāi)工建設(shè)獲得相應(yīng)建筑資金后，需要做好款項(xiàng)應(yīng)用與管理工作，處理好資金在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的應(yīng)用方向，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中產(chǎn)生的額外花銷與其他支出進(jìn)行定位和確認(rèn)，盡量避免因?yàn)槿藶轱L(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的額外支出，安排好各項(xiàng)資金的支付，完善整個(gè)工作流程，確保方案的可行性。在結(jié)合公司的實(shí)際情況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度、資金來(lái)源等數(shù)據(jù)后，提出調(diào)整策略，相關(guān)部門要建立溝通，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序發(fā)展與建設(shè)。

稅務(wù)管理的主要內(nèi)容是加強(qiáng)稅收的合理性，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理基于稅收法律政策法規(guī)，開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)測(cè)，按照科學(xué)的方法處理納稅申報(bào)、稅收優(yōu)惠、開(kāi)展項(xiàng)目稅務(wù)籌劃、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)稅務(wù)審計(jì)、避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失等，實(shí)現(xiàn)稅收收益最大化目標(biāo)。

（三）項(xiàng)目績(jī)效與成本管理模塊 房地產(chǎn)項(xiàng)目的績(jī)效考核是評(píng)判房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)速度與建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵指標(biāo)，也是評(píng)價(jià)工作人員工作能力與建設(shè)效率的影響因素?？?jī)效評(píng)估主要的工作內(nèi)容在于對(duì)項(xiàng)目具體的實(shí)施進(jìn)行評(píng)價(jià)，從房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的初期到完工，主要包含：一是工作內(nèi)容的動(dòng)態(tài)績(jī)效考核，針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的具體工作信息與建設(shè)狀況進(jìn)行不定期的抽查檢驗(yàn)、查詢、評(píng)估；二是項(xiàng)目綜合性評(píng)估，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完工后整體的狀況進(jìn)行評(píng)估，如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等展開(kāi)評(píng)價(jià)，給出具體的績(jī)效考核指標(biāo)，量化指標(biāo)評(píng)價(jià)每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)細(xì)節(jié)。在成本管理中要建立動(dòng)態(tài)成本調(diào)查機(jī)制，更加靈活地調(diào)查研究每一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的成本投入狀況，核實(shí)具體的成本使用狀況，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中的具體操作流程與信息，動(dòng)態(tài)跟蹤房地產(chǎn)建設(shè)人員、物料的成本實(shí)際花銷情況，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，避免風(fēng)險(xiǎn)加劇與額外成本的支付。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式運(yùn)行思路

（一）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作 房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在前期做好充分的準(zhǔn)備工作，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體信息與建設(shè)要求、標(biāo)準(zhǔn)擁有全新的了解，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展具體信息，保證系統(tǒng)的有效運(yùn)行。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中通過(guò)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)資源的相互配合，提高財(cái)務(wù)管理能力，加強(qiáng)各方面與資源的輔助效果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡可能收集全面的財(cái)務(wù)信息并根據(jù)相關(guān)資料進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)期投入成本情況與實(shí)際建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)與測(cè)評(píng)，提出存在的可知風(fēng)險(xiǎn)因素。利用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模塊，制定出詳細(xì)的資金使用規(guī)劃與可行性研究報(bào)告等各類項(xiàng)目分析資料的編制，為接下來(lái)的工作做好準(zhǔn)備。

（二）項(xiàng)目成本分解與核對(duì) 在做好前期的準(zhǔn)備工作以后，要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)中每一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)組成部分的成本分解，核對(duì)其價(jià)格與投入成本的實(shí)際差距，找出誤差值并確立導(dǎo)致誤差的直接影響因素。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中期的項(xiàng)目成本投入進(jìn)行分解，并且對(duì)應(yīng)各個(gè)詳細(xì)的采購(gòu)成本環(huán)節(jié)，進(jìn)行資本投入的項(xiàng)目核對(duì)，核對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的基本因素與成本投入內(nèi)容。首先就是財(cái)務(wù)人員要對(duì)成本進(jìn)行分解，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，按照產(chǎn)品采購(gòu)、成本投入、實(shí)際耗費(fèi)資本三個(gè)關(guān)鍵因素，進(jìn)行核對(duì)。在前期發(fā)展與規(guī)劃中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本投資需要科學(xué)、合理的規(guī)劃具體的方案，將各個(gè)項(xiàng)目的成本清單進(jìn)行有序的羅列，將不同階段的建設(shè)目標(biāo)分配給不同的部門去執(zhí)行并按期完成建設(shè)任務(wù)，以此作為績(jī)效考核的標(biāo)準(zhǔn)。將工作細(xì)分，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本投入進(jìn)行分解，細(xì)化建設(shè)目標(biāo)，便于后期的核對(duì)。通過(guò)分解工作細(xì)節(jié)，在有限的時(shí)間內(nèi)可以將信息分配進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的核對(duì)，讓部門負(fù)責(zé)人注意工作細(xì)節(jié)與工作內(nèi)容，更好地完成工作，讓財(cái)務(wù)部門與各負(fù)責(zé)部門方便及時(shí)溝通每一個(gè)工作細(xì)節(jié)，協(xié)調(diào)工作內(nèi)容的下一步發(fā)展策略。

（三）項(xiàng)目完工情況跟蹤、反饋、調(diào)整 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完工后，要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際背景、實(shí)際價(jià)值進(jìn)行全程跟蹤，通過(guò)建立信息核對(duì)與訪問(wèn)程序，財(cái)務(wù)部門要完成各項(xiàng)內(nèi)容的統(tǒng)一，協(xié)調(diào)各部門，組織開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的后期跟蹤、反饋、調(diào)整工作。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理要求財(cái)務(wù)部門要跟蹤房地產(chǎn)項(xiàng)目中子項(xiàng)目與字母表的執(zhí)行情況，并做出工作評(píng)定，之后會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，將這一評(píng)定結(jié)果反饋給相關(guān)的項(xiàng)目實(shí)施部門，這樣就能讓有關(guān)人員及時(shí)了解到這一階段計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)施效果并做出相應(yīng)調(diào)整。也可以直接向股東給出反饋，通過(guò)股東與財(cái)務(wù)部門的協(xié)商，制定新的解決方案，調(diào)整子目標(biāo)、子項(xiàng)目的修整計(jì)劃。

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的完工項(xiàng)目檢驗(yàn)，通過(guò)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作內(nèi)容更顯得清晰有序，工作內(nèi)容的細(xì)化、預(yù)期的分析、部門的協(xié)調(diào)、成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控、制度與管理的創(chuàng)新都在一定程度上改進(jìn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目傳統(tǒng)的管理模式，讓財(cái)務(wù)部門更能及時(shí)的了解到項(xiàng)目資金使用情況，對(duì)成本的投入了然于心，對(duì)整體的運(yùn)作情況更好地配合與調(diào)整，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]高崎：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法探究》，《投資理財(cái)》2012年第10期。

篇6

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)起源于美國(guó)，并在60年代得到了很大的發(fā)展。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)起步比較晚，但是隨著對(duì)后商業(yè)房地產(chǎn)后評(píng)價(jià)重要性的深入了解，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)迅速被運(yùn)用到我國(guó)的各行各業(yè)。雖然得到了廣泛的應(yīng)用，但是后評(píng)價(jià)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用依然經(jīng)常被忽略或者只是形式重于內(nèi)容。如在招商過(guò)程中或者項(xiàng)目運(yùn)行中的各種變更，直接增加項(xiàng)目投資、工期延長(zhǎng)等等。正因?yàn)檫@樣，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，推行項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是非常有必要的，有利于提高開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理水平，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

一、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)內(nèi)容

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是在項(xiàng)目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計(jì)能力后，對(duì)項(xiàng)目的前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、建成后經(jīng)營(yíng)管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)的差距，以確定項(xiàng)目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過(guò)及時(shí)有效的信息反饋，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀制定切實(shí)可行的對(duì)策及措施，為今后完善項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、項(xiàng)目監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。

從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特角度來(lái)看，其后評(píng)價(jià)內(nèi)容主要有以下幾個(gè)部分:

(1)項(xiàng)目決策后評(píng)價(jià)

主要包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容與形式是否符合國(guó)家有關(guān)批復(fù)文件、部門的規(guī)定,項(xiàng)目決策程序是否符合基本建設(shè)程序等；

(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià)

主要是設(shè)計(jì)單位選擇;規(guī)劃布局與交通的組織；

(3)項(xiàng)目施工后評(píng)價(jià)

主要包括施工準(zhǔn)備工作評(píng)價(jià)和施工管理工作的評(píng)價(jià)；

(4)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)后評(píng)價(jià)

指商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目完成后實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況和預(yù)測(cè)情況或其他同類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況相比較,分析和研究偏離程度及其原因,系統(tǒng)地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；

(5)項(xiàng)目效益后評(píng)價(jià)

包含項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià),社會(huì)效益后評(píng)價(jià)及環(huán)境效益后評(píng)價(jià)。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)作用

1.提高項(xiàng)目決策與經(jīng)營(yíng)管理水平

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)與前期的建設(shè)同等重要，其運(yùn)營(yíng)周期比較長(zhǎng)。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，參與人員眾多，但大多數(shù)人都沒(méi)能全面的了解與參與項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，不僅可以檢驗(yàn)工作人員的前期決策水平與后期經(jīng)營(yíng)管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的成功失敗之處，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，增強(qiáng)責(zé)任感，努力做好前期決策與后期經(jīng)營(yíng)管理工作，提高項(xiàng)目預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性、經(jīng)營(yíng)管理的合理性，從而提高未來(lái)項(xiàng)目決策與經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化水平。

2.指導(dǎo)其它在建或新建項(xiàng)目順利進(jìn)行

商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要經(jīng)過(guò)一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，有許多開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得借鑒。房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)可以通過(guò)分析項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際效果，反映項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問(wèn)題，提出相應(yīng)改進(jìn)措施和解決方法。若是決策失誤，應(yīng)給予決策者分析，并明確其責(zé)任，督促他們?cè)谥饔^上認(rèn)真作好項(xiàng)目決策工作，同時(shí)采取可行的再?zèng)Q策；若是客觀環(huán)境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環(huán)境以求得更好的生存和發(fā)展。通過(guò)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，對(duì)已建成項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)反饋信息、提出建議，指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.檢驗(yàn)前期決策的正確性

在前期決策中，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析的過(guò)程中，選用的參數(shù)基本上都是預(yù)測(cè)值，存在很多的不確定性因素，決策結(jié)果有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是在建設(shè)項(xiàng)目投入使用后的管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中進(jìn)行的，評(píng)價(jià)參數(shù)大多來(lái)源于實(shí)際，評(píng)價(jià)結(jié)果更接近真實(shí)。項(xiàng)目實(shí)施的效果有沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)可以通過(guò)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)得到檢驗(yàn)。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施與投資決策起著重要的監(jiān)督作用。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方法是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，往小了說(shuō)，常用的基本方法有以下幾種：

（1）成功度評(píng)價(jià)法

主要根據(jù)評(píng)價(jià)專家或?qū)＜医M的經(jīng)驗(yàn)，綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的成功程度做出定性的分析。

（2）邏輯框架法

它是一種概念化論述項(xiàng)目的方法，即用一張簡(jiǎn)單的框圖來(lái)清晰地分析一個(gè)復(fù)雜項(xiàng)目的內(nèi)涵和關(guān)系，主要是讓它更容易被理解。

（3）對(duì)比法

主要有前后對(duì)比和有無(wú)對(duì)比兩種方法。

1）前后對(duì)比法：將項(xiàng)目實(shí)施之前與項(xiàng)目完成之后的情況加以對(duì)比，以確定項(xiàng)目效益的一種方法。

2）有無(wú)對(duì)比法：將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況與若無(wú)項(xiàng)目可能發(fā)生的情況進(jìn)行對(duì)比，以度量項(xiàng)目的真實(shí)效益、影響和作用。

四、對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的幾點(diǎn)建議

1.科學(xué)的投資決策和項(xiàng)目管理

科學(xué)的投資決策和項(xiàng)目管理能夠確保項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過(guò)程有條不紊的進(jìn)行，準(zhǔn)確記錄相關(guān)手續(xù)和各種事件，檔案資料齊全，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)際數(shù)據(jù)及資料的采集，對(duì)事件發(fā)生以后的原因分析奠定了良好的基礎(chǔ)。各項(xiàng)責(zé)任的認(rèn)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)論的得出，較大程度地減少了后評(píng)價(jià)中的人為因素和不確定因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的影響。

2.加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)人員的培訓(xùn)

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜而繁瑣的工作，后評(píng)價(jià)人員的素質(zhì)也在一定程度上有一定的決定因素，后評(píng)價(jià)人員素質(zhì)越高，后評(píng)價(jià)工作就越能取得預(yù)期成果。所以要求后評(píng)價(jià)項(xiàng)目管理人員既要懂投資、經(jīng)營(yíng)，又要懂技術(shù)，經(jīng)濟(jì)。通過(guò)加強(qiáng)后評(píng)價(jià)人才的培訓(xùn)，形成比較完善的培訓(xùn)體系，培養(yǎng)出一些后評(píng)價(jià)優(yōu)秀人才，才能更好的為后評(píng)價(jià)工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.合理選擇后評(píng)價(jià)時(shí)機(jī)

合理選擇商業(yè)房地產(chǎn)后評(píng)價(jià)的時(shí)機(jī)，對(duì)后評(píng)價(jià)的結(jié)果具起到?jīng)Q定性的作用。如果過(guò)早的進(jìn)行后評(píng)價(jià)分析，項(xiàng)目效益和目標(biāo)很難達(dá)到，另一方面，項(xiàng)目所產(chǎn)生的影響不容易分析；若果過(guò)晚進(jìn)行后評(píng)價(jià)分析，對(duì)項(xiàng)目熟悉的人員可能會(huì)有所變動(dòng)，不能及時(shí)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)和在項(xiàng)目中得到的教訓(xùn)進(jìn)行有效地推廣，這些情況都不利于項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的進(jìn)行和后評(píng)價(jià)效果的發(fā)揮。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)時(shí)機(jī)的合理選擇應(yīng)根據(jù)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)定，一般情況下，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)應(yīng)選擇在竣工項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的1～2年內(nèi)進(jìn)行。此時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，投資決策也已經(jīng)明確，并經(jīng)歷了幾年的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，初步取得了經(jīng)營(yíng)效益和社會(huì)、環(huán)境影響，基本具備了后評(píng)價(jià)的條件。在這個(gè)時(shí)期開(kāi)展后評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)的結(jié)果不但可以最大限度的反映項(xiàng)目的實(shí)際情況，也能夠及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，指導(dǎo)在建和未來(lái)新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4.建立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的法律保障

商業(yè)房地產(chǎn)后評(píng)價(jià)表面上看只是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，實(shí)際上也關(guān)乎社會(huì)影響問(wèn)題，不管是政府還是開(kāi)發(fā)商都對(duì)此有密切的關(guān)系，都應(yīng)該有社會(huì)責(zé)任感。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的背景下，建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是約束投資管理的一種手段，同時(shí)也是投資項(xiàng)目管理不可或缺的重要部分?！锻顿Y法》中應(yīng)明確規(guī)定項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的程序、內(nèi)容和方法，而后評(píng)價(jià)經(jīng)費(fèi)應(yīng)包括在項(xiàng)目概算中，不能隨意挪動(dòng)，另外，日常管理費(fèi)用應(yīng)納入財(cái)政支出。

結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)投資體制的改革,后評(píng)價(jià)在我國(guó)投資項(xiàng)目中的作用越來(lái)越突出。在商業(yè)房地產(chǎn)中應(yīng)用項(xiàng)目后評(píng)價(jià),對(duì)于全面總結(jié)投資項(xiàng)目的決策、實(shí)施和運(yùn)營(yíng)情況,分析項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益和影響,為投資決策和項(xiàng)目管理提供經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),改進(jìn)并完善建成項(xiàng)目,提高其可持續(xù)性具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)

[1]陳煜紅.對(duì)比法在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[J].中國(guó)住宅設(shè)施,2006(01):26-32.

[2]倪嶸.投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法[J].技術(shù)與市場(chǎng).2008,(11):49-51.

篇7

一、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃，其實(shí)就是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，來(lái)制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來(lái)看，人們對(duì)其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當(dāng)前，人們對(duì)于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

（二）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則

從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則來(lái)看，其主要分為四個(gè)方面：其一，客觀性原則，具體來(lái)講就是在進(jìn)行前期策劃時(shí)，必須要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，了解具體的市場(chǎng)情況，充分了解客觀的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)環(huán)境；其二，深入性原則，具體來(lái)講，就是要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析挖掘，找出其與別的項(xiàng)目的不同點(diǎn)，保證差異化競(jìng)爭(zhēng)；其三，創(chuàng)造性原則，具體來(lái)講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來(lái)講，就是在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場(chǎng)發(fā)展情況，做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目策劃。

（三）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的重要性

在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“指示燈”，指引項(xiàng)目的正確運(yùn)作；其次，它是“導(dǎo)演”，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目起著全局把控的作用，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；最后，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“船長(zhǎng)”，對(duì)項(xiàng)目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目走向的正確性。

二、旅游房地a項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個(gè)方面。其一，市場(chǎng)調(diào)研及走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)，市場(chǎng)調(diào)研所獲得的資料是走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，有著非常重要的參考價(jià)值，所以，必須要做好前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，并且著重對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行定性調(diào)查，這樣才能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項(xiàng)目的推廣。其二，前期產(chǎn)品及市場(chǎng)定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)定位可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來(lái)講就是項(xiàng)目的前期策劃要有一定的側(cè)重點(diǎn)，如人文環(huán)境建設(shè)、生態(tài)景觀建設(shè)等。

三、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問(wèn)題

首先，把握不住策劃核心，這是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作中存在的突出問(wèn)題，很多的前期策劃中只有對(duì)項(xiàng)目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項(xiàng)目的特點(diǎn)，沒(méi)有創(chuàng)造性，根本無(wú)法提出有建設(shè)性的策劃。其次，當(dāng)前很多的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃都只是進(jìn)行理論的闡述，根本就沒(méi)有結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行具體的分析，可操作性不強(qiáng)。再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對(duì)現(xiàn)有的相關(guān)偵測(cè)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目策劃，卻沒(méi)有將目光放的長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，過(guò)于重視短期的營(yíng)銷。最后，風(fēng)險(xiǎn)防范有待加強(qiáng)，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，要想保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范，但結(jié)合實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)防范還有待加強(qiáng)。

四、應(yīng)對(duì)措施

第一，要保證市場(chǎng)調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來(lái)講就是要全方位的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，充分了解市場(chǎng)環(huán)境及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，并且結(jié)合消費(fèi)者的具體需求，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確性。第二，要保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃中，要注意結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出具有較高可行性的項(xiàng)目策劃。第三，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)。

篇8

(一)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的通用

1、在設(shè)計(jì)階段的運(yùn)用

通常來(lái)說(shuō)，初步階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資產(chǎn)生影響的可能性非常大；與之相比，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響要小一些;而施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響最小，可見(jiàn)在設(shè)計(jì)階段內(nèi)部各環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目成本的影響也有一定不同。設(shè)計(jì)階段的相關(guān)工作尤其是投資決策將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制產(chǎn)生關(guān)鍵性影響。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)在項(xiàng)目投資中所占的比例很少，通常只有1%上下，然而這極少數(shù)的投入能夠換來(lái)極為可觀的回報(bào)，它會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本造成不低于75%的影響。

2、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初的運(yùn)用

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，需對(duì)所投資項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目投資測(cè)算、利潤(rùn)測(cè)算，但當(dāng)前目標(biāo)測(cè)算方法單一，測(cè)算考慮不周全，導(dǎo)致利潤(rùn)測(cè)算和投資回報(bào)率測(cè)算偏差較大。項(xiàng)目方案確定后開(kāi)工之前也要進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算，即項(xiàng)目成本預(yù)算，預(yù)算包含一個(gè)項(xiàng)目所有的費(fèi)用，但當(dāng)前數(shù)據(jù)的來(lái)源僅限于以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為主，財(cái)務(wù)為了計(jì)算出利潤(rùn)，采用不同部門所提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性也無(wú)法全部核實(shí)，導(dǎo)致計(jì)算出總的利潤(rùn)有偏差。

(二)在項(xiàng)U開(kāi)犮過(guò)程中的廷用

按性質(zhì)來(lái)說(shuō)，招投標(biāo)分為兩類，一是閉口的，二是不閉口的，按照形式劃分，則可以分為工程量招標(biāo)、施工圖招標(biāo)以及費(fèi)率招標(biāo)等，根據(jù)具體情況作出不同的招標(biāo)方式選擇。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者而言，要盡早了解項(xiàng)目的大致造價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)期價(jià)格的提前確定。具體來(lái)說(shuō)，可以從兩個(gè)方面采取措施。一方面，采用閉口價(jià)格，然而選擇閉口價(jià)應(yīng)有前提，即施工圖紙出齊，一般多層住宅采用該方式。另一方面，選取非閉口價(jià)包干時(shí)，在施工圖出齊后，可以進(jìn)行預(yù)算審價(jià)，不僅要審核施工單位預(yù)算，而且要采取包干的方式，這有利于較早敲定工程造價(jià)。但當(dāng)前開(kāi)工后目標(biāo)成本管理落后，沒(méi)有及時(shí)跟蹤數(shù)據(jù)，無(wú)法第一時(shí)間知道成本狀況，不能及時(shí)反映動(dòng)態(tài)項(xiàng)目成本。

(三)在項(xiàng)龍工店的運(yùn)用

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工程過(guò)程造價(jià)監(jiān)控同樣應(yīng)當(dāng)引起重視。所謂工程過(guò)程造價(jià)監(jiān)控，指的是社會(huì)中介機(jī)構(gòu)接受發(fā)包方的委托，使用專業(yè)技術(shù),從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工結(jié)算，為建筑單位進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的過(guò)程、方位的造價(jià)咨詢服務(wù)。借助于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)監(jiān)控，有利于為投資價(jià)款合理使用提供一定程度的保證，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的投資效益發(fā)揮到最大水平。在項(xiàng)目完工后，目標(biāo)成本的管理基本上結(jié)束了，但由于沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行歸納和總結(jié),加之認(rèn)為項(xiàng)目已完成無(wú)需再花費(fèi)精力去總結(jié)，因此造成目標(biāo)成本預(yù)決算出現(xiàn)偏差。

二、運(yùn)用項(xiàng)目成本管理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的措施

(一)項(xiàng)目成本管理控制措施

1、經(jīng)濟(jì)措施

要對(duì)人員方面的支出進(jìn)行有效管理，積極培訓(xùn)和訓(xùn)練員工很有必要，需要制定和實(shí)施有效的獎(jiǎng)懲制度，完善激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工工作熱情與積極性。人工費(fèi)雖然占整體目標(biāo)成本比重小，但不能忽視一支訓(xùn)練有素隊(duì)伍所起到的直接作用。

2、技術(shù)措施

要做好施工方案的設(shè)計(jì)工作，保證方案的經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性，從而促進(jìn)施工工期的時(shí)段、施工質(zhì)量的提升以及項(xiàng)目成本減低的最終目標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，施工方案有四個(gè)組成部分,即施工方法、施工順序、施工器具以及流水施工的組織工作。要充分考慮成本因素對(duì)施工方案予以優(yōu)化分析和選擇。在項(xiàng)目施工中，應(yīng)積極嘗試提高工藝、減少消耗的新技術(shù)、新材料、新方法，以技術(shù)手段為核心展開(kāi)成本控制。

3、組織措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的首要負(fù)責(zé)者是項(xiàng)目經(jīng)理，因此，項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，組織相關(guān)人員落實(shí)各項(xiàng)管理制度，在第一時(shí)間掌握和分析盈虧情況。合同實(shí)施及管理工作通常由成本控制部負(fù)責(zé)，特別是項(xiàng)目進(jìn)度款的申報(bào)、催款以及施工賠償問(wèn)題的處理，要做好合同預(yù)算管理，通過(guò)合理預(yù)算降低成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工技術(shù)和進(jìn)度的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)是工程技術(shù)部，要在保證工期和質(zhì)量的前提下改進(jìn)技術(shù)，積極嘗試先進(jìn)技術(shù),通過(guò)工作效率的提高來(lái)減少工程造價(jià)。財(cái)務(wù)工作由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，要對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行及時(shí)的記錄和分析，對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行有效調(diào)度。

(二)解決成本箐理過(guò)程中問(wèn)超的措旄

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，根據(jù)市場(chǎng)行情設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品類型，多做幾種方案，多維度考慮,從中選擇最優(yōu),使投資回報(bào)最高、利潤(rùn)最大化。

在項(xiàng)目開(kāi)工后，用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本管理方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理，使項(xiàng)目處于可控狀態(tài)。

在項(xiàng)目完工后，需要及時(shí)整理項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并與預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比,明確控制較好的方面，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的地方進(jìn)行總結(jié)，為其他項(xiàng)目決策提供參考數(shù)據(jù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

篇9

世界性金融危機(jī)的進(jìn)一步加劇，中央政府在結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，果斷出臺(tái)了包括四萬(wàn)億元投資計(jì)劃在內(nèi)的一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃方案，并在實(shí)際應(yīng)用中取得了較為良好的效果。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料表明：今年1-2月份，房地行業(yè)完成投資約3580.13億元，同比增長(zhǎng)31.1%。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在產(chǎn)能過(guò)剩、利潤(rùn)微薄等現(xiàn)象，已進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境行列，尤其是國(guó)外的投機(jī)資金通過(guò)各種形式涌入到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，與國(guó)內(nèi)的一些空閑資金一起，運(yùn)用“炒作”等手段尋求較大利潤(rùn)，從而造成了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“虛高”和各種原材料價(jià)格猛漲等嚴(yán)重現(xiàn)象發(fā)生。在當(dāng)今這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，如何求生存、求發(fā)展是擺在所有房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)非常重要的話題。在相同的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境中，除了結(jié)合社會(huì)需求開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品外,最重要的就是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本就行控制，盡可能通過(guò)各種管理和技術(shù)措施減少工程成本，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本有效控制在最優(yōu)范圍內(nèi)，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，已成為研究房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制管理的重要研究?jī)?nèi)容[1]。

1 我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制管理現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制管理“脫節(jié)”嚴(yán)重

由于受傳統(tǒng)建設(shè)理念等因素的制約，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中普遍只注重施工階段的成本控制，而對(duì)于其他階段的成本控制缺乏足夠的重視。從大量工作經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)多階段、多環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈，任何階段任何環(huán)節(jié)的成本控制，均會(huì)直接或間接影響到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制管理水平。項(xiàng)目的成本。但在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的內(nèi)容、目的和重要性認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)，只重視“顯成本”的控制管理，而對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的“隱成本”則不太重視，往往輕視項(xiàng)目成本控制管理過(guò)程中的溝通管理，對(duì)施工階段的成本控制過(guò)于重視，而對(duì)于項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、竣工、以及售后服務(wù)等階段的成本控制缺乏足夠的重視；或只是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的某一重要環(huán)節(jié)非常重視，而忽視其他環(huán)節(jié)中的成本控制，從而造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各環(huán)節(jié)成本控制管理出現(xiàn)較為嚴(yán)重的“脫節(jié)”等不利現(xiàn)象。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)缺乏與市場(chǎng)匹配的動(dòng)態(tài)控制措施

目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制管理過(guò)程中，主要采取會(huì)計(jì)成本核算控制方式，也就是知識(shí)對(duì)已經(jīng)發(fā)生過(guò)的成本進(jìn)行歸納統(tǒng)計(jì)和計(jì)算分析，是一種典型的事后控制、靜態(tài)控制。許多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行成本控制管理時(shí)，缺乏與市場(chǎng)相匹配的事前和事中控制管理制度措施，從而造成在實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制管理過(guò)程中，不能及時(shí)收集、傳遞、整理、分析、以及儲(chǔ)存相關(guān)市場(chǎng)信息，無(wú)法通過(guò)相關(guān)市場(chǎng)信息為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理提供正確的控制策略，難以采取有效的技術(shù)措施降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本，從而大大降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段總結(jié)分析不到位

在實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很多中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及建設(shè)單位普遍存在“項(xiàng)目上馬建班子、項(xiàng)目完工散攤子”的用人管理機(jī)制，從而整個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制管理組織機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期處于變動(dòng)狀體，不能形成一個(gè)固定的機(jī)構(gòu)，從而造成項(xiàng)目竣工后，不能對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行完善總結(jié)、分析、以及經(jīng)驗(yàn)積累，沒(méi)有很好落實(shí)項(xiàng)目成本控制管理績(jī)效考評(píng)制度，沒(méi)有根據(jù)相關(guān)成本控制激勵(lì)機(jī)制進(jìn)行獎(jiǎng)懲，更不用說(shuō)總結(jié)相關(guān)成本控制管理經(jīng)驗(yàn)為以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制管理提供相關(guān)經(jīng)驗(yàn)依據(jù)。也就是說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制大多處于粗放式管理模式，致使房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制管理過(guò)程中水平始終得不到有效借鑒提高，管理經(jīng)驗(yàn)欠缺較為嚴(yán)重[2]。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的重點(diǎn)及原則

為了提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工到售后服務(wù)等各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行全面控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要將成本控制管理任務(wù)分解到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段各環(huán)節(jié)中，形成最易控制的子任務(wù)，并明確各子任務(wù)的所需因素和任務(wù)目標(biāo)。只有將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段各環(huán)節(jié)中的成本控制好，才能使整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本具有較高的綜合控制水平。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制中，應(yīng)遵守實(shí)用、合理、及時(shí)性、效益性、以及全員全過(guò)程等控制管理原則，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施全過(guò)程的成本動(dòng)態(tài)控制管理。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段成本控制技術(shù)要點(diǎn)

3.1 項(xiàng)目立項(xiàng)階段的成本控制

項(xiàng)目立項(xiàng)階段的成本控制管理的技術(shù)要點(diǎn)在于進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)前期的費(fèi)用、成本、利潤(rùn)的估算分析，明確項(xiàng)目立項(xiàng)的可行性，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益等方面準(zhǔn)確分析評(píng)估項(xiàng)目方案決策，避免決策失誤給企業(yè)帶來(lái)較大損失。另外還要充分結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過(guò)資料的合理整合利用，提高資源綜合利用效率，充分挖掘有限資源中的價(jià)值，有效降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。通過(guò)爭(zhēng)取各種社會(huì)優(yōu)惠政策，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合成本。明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本控制技術(shù)要點(diǎn)，通過(guò)建立招投標(biāo)管理制度等，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本有效控制在較高水平范圍內(nèi)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)監(jiān)理應(yīng)采取招標(biāo)措施，有效優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)方案，使建設(shè)成本得到較好控制；項(xiàng)目大小施工、建設(shè)原材料、設(shè)備采購(gòu)、以及安裝調(diào)試等分項(xiàng)工程，更應(yīng)采取按工程量清單計(jì)價(jià)辦法進(jìn)行嚴(yán)格招投標(biāo)管理。通過(guò)招投標(biāo)等措施，在同等條件下可以優(yōu)先選擇實(shí)力強(qiáng)、成本費(fèi)用低的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、以及施工單位，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本整體控制管理水平。

3.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，其成本控制管理的重點(diǎn)在于前期工程費(fèi)，包括招標(biāo)費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)等。雖然項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占整個(gè)建安成本費(fèi)用的1.5％-2％，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制水平對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本控制水平的影響程度則高達(dá)75％以上。好的設(shè)計(jì)方案，不僅可以降低項(xiàng)目施工階段的綜合投資額度，同時(shí)還可以提高項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)，提高項(xiàng)目投資綜合社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 項(xiàng)目施工階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)成本控制管理部門，在施工階段除了要加強(qiáng)施工建設(shè)合同管理、工程結(jié)算管理外，重點(diǎn)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制管理力度，杜絕出現(xiàn)較大變更等引起較大投資浪費(fèi)，即將施工階段成本有效控制在較高水平范圍內(nèi)[3]。

3.4 項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本控制

在項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，應(yīng)根據(jù)施工建設(shè)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真審核各項(xiàng)工程的工程款。以相關(guān)政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算財(cái)力進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)，落實(shí)工作聯(lián)系單上所產(chǎn)生的簽證費(fèi)用，使竣工審核后的結(jié)算真正反應(yīng)工程建設(shè)投資的實(shí)際造價(jià)。會(huì)同項(xiàng)目管理各部門對(duì)項(xiàng)目成本控制中存在的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)真歸納總結(jié)，便于為今后工作中提供相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，便于其制定更好更優(yōu)的改進(jìn)方案。

4 結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須對(duì)影響成本控制管理水平的各階段各環(huán)節(jié)實(shí)施全過(guò)程的動(dòng)態(tài)控制管理，以利于房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的合理流動(dòng)和使用，實(shí)現(xiàn)工程成本始終處于“可控、能控、在控”的良性循環(huán)狀態(tài)，推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“高效、高質(zhì)、快速穩(wěn)健”的建設(shè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇10

（一）職能型組織 

目前在我國(guó)大部分歷史較為久遠(yuǎn)的企業(yè)都是職能型組織，在職能型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)部門的設(shè)置，是根據(jù)員工職能的不同來(lái)區(qū)分的，因而在房地產(chǎn)企業(yè)中主要的部門有設(shè)計(jì)部門、工程部門和招標(biāo)部門等。同時(shí)采用職能型組織的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的共性就是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的范圍較為狹窄，并且其企業(yè)一般都是在確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的城市之后就不會(huì)再有其他城市的選擇。對(duì)于這種組織形式的企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們職能分工較為明確，因而致使員工對(duì)自身多負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)范圍較為明晰。同時(shí)，由于職能型組織分工專業(yè)化，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)部門進(jìn)行管理時(shí)，管控的程序也較為清晰[1]。 

（二）項(xiàng)目型組織 

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇將企業(yè)設(shè)置為項(xiàng)目型組織，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的初期，采用項(xiàng)目型組織可以促使項(xiàng)目人力資源的配置實(shí)現(xiàn)合理化。同時(shí)項(xiàng)目型組織下的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，總部會(huì)帶領(lǐng)其他部門對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行實(shí)施，而在項(xiàng)目人員對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行全面了解之后，企業(yè)總部才會(huì)將項(xiàng)目交給能力較高員工完成。 

（三）矩陣型組織 

大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)為了確保實(shí)際運(yùn)營(yíng)的有序性，一般會(huì)在企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度后對(duì)其進(jìn)行區(qū)域分工。此方法，可以促使兼顧業(yè)務(wù)較多的群體處理的業(yè)務(wù)范圍更清晰化，例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以再確保項(xiàng)目質(zhì)量的情況下實(shí)現(xiàn)部門間知識(shí)的共享。矩陣型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力，同時(shí)也應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，安排相關(guān)的人士對(duì)公司的資源進(jìn)行整合，以便為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供有利的條件，致使最終完成項(xiàng)目目標(biāo)。 

二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作的內(nèi)容 

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“是”什么 

目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著運(yùn)營(yíng)管理的困惑，因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理本身存在著周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題，因此對(duì)于相關(guān)管理初期只注重項(xiàng)目計(jì)劃管理的企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作的實(shí)施變得尤為困難。對(duì)于此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的相關(guān)部門應(yīng)對(duì)各職能部門的工作進(jìn)程進(jìn)行定期的檢查，進(jìn)而確保各部門能嚴(yán)格按照企業(yè)的計(jì)劃管理實(shí)施工作。其次，房地產(chǎn)在項(xiàng)目管理過(guò)程中應(yīng)逐漸將重點(diǎn)放在項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目質(zhì)量上，進(jìn)而做到對(duì)項(xiàng)目的全面管理。同時(shí)在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)人士也應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)等進(jìn)行定期的檢查，從而確保項(xiàng)目的規(guī)范化。另外，由于項(xiàng)目管理水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中也應(yīng)采取相應(yīng)的措施致使項(xiàng)目管理水平得到有效的提升[2]。 

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“管”什么 

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理在我國(guó)實(shí)行的時(shí)間不長(zhǎng)，因而缺乏較為成功的案例參考，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)人士無(wú)法確定運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在哪里。因而，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理初期應(yīng)搜集各地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)踐資料，進(jìn)而對(duì)其他企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析、總結(jié)，從而實(shí)現(xiàn)本企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的相應(yīng)完善。同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理前，企業(yè)相關(guān)部門還應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)制定相應(yīng)的項(xiàng)目管理的目標(biāo)、項(xiàng)目管理進(jìn)度和項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，然后要求相關(guān)部門嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理的目標(biāo)實(shí)施工作，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作可以有序的進(jìn)行。其次，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中設(shè)置相應(yīng)的項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃也是必要的，若在項(xiàng)目管理過(guò)程中由于外界因素的影響致使管理出現(xiàn)混亂現(xiàn)象時(shí)，可以開(kāi)啟房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，以便降低其對(duì)企業(yè)的管理產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。 

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“做”什么 

在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理管理中企業(yè)相關(guān)部門首先要做的就是為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展設(shè)立一個(gè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并根據(jù)目標(biāo)的設(shè)定構(gòu)建相關(guān)的跟蹤管理體系，從而確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)立能夠落到實(shí)處。同時(shí)在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定之后，還應(yīng)采取相應(yīng)的措施確保企業(yè)投資收益管理進(jìn)程中能朝著經(jīng)營(yíng)目標(biāo)前進(jìn)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理還承擔(dān)著構(gòu)建計(jì)劃管理體系、銷售管理體系、成本管理體系和資金管理體系的責(zé)任，以便確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，資金的使用也能較為充足。 

三、項(xiàng)目計(jì)劃管理的措施 

（一）主項(xiàng)計(jì)劃的管控方法