導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)的法律法規(guī)，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）08-00-02

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)為該產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素影響，使金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際收益與預(yù)期收益嚴(yán)重背離而遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)性很高的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益行業(yè)，近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生，其發(fā)展過(guò)程中存在或潛在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已嚴(yán)重威脅我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)，尤其是加大了資金支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，這極不利于我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀主要有以下幾類(lèi)突出性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題：商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人住房信貸違約風(fēng)險(xiǎn)、土地貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序建立與健康發(fā)展，不能離開(kāi)健全完善的法律法規(guī)支持，在我國(guó)政策性的缺陷以及缺少相應(yīng)法律規(guī)制的違規(guī)操作、金融腐敗等諸多問(wèn)題交織，共同影響著房地產(chǎn)金融體系的建立和金融規(guī)則的正常運(yùn)行，也使商業(yè)銀行系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)居高不下。

1.商業(yè)銀行之法律風(fēng)險(xiǎn)

一方面，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管制度，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)上的有關(guān)人員從職責(zé)上沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的劃分，對(duì)客戶的資信情況沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范的法律規(guī)制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)資格的企業(yè)以各種手段、各種方式，有時(shí)甚至采取違法措施尋求商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關(guān)的法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，銀行的放貸部門(mén)有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過(guò)程中，由于房地產(chǎn)登記制度相關(guān)配套法規(guī)還不完善，沒(méi)有嚴(yán)格的抵押住房登記制度。同時(shí)，涉及房地產(chǎn)處置的某些法律規(guī)定并不明確具體，一旦借款人無(wú)力償還，資產(chǎn)無(wú)法分割，抵押物往往很難處置。

2.個(gè)人住房貸款之法律風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款者對(duì)貸款的償還依賴于未來(lái)收入預(yù)期，但是未來(lái)收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或是購(gòu)房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購(gòu)房人，通過(guò)這些借購(gòu)房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行機(jī)構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。除以上外，雖然我國(guó)居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣(mài)，但由于我國(guó)的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來(lái)處置上的難度。

3.土地貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國(guó)土資源部2013年國(guó)家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問(wèn)題的有2.38萬(wàn)件，涉及土地20.12萬(wàn)公頃。這些土地要么沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的許可證，沒(méi)有納入國(guó)家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過(guò)公開(kāi)的招標(biāo)拍賣(mài)取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個(gè)協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門(mén)之間的關(guān)系獲取大量廉價(jià)土地，或者開(kāi)發(fā)獲取高額利潤(rùn)，或者加價(jià)倒賣(mài)謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的法律完善

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，西方國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，法律法規(guī)建設(shè)對(duì)于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著極其重要的作用。近些年，雖然我國(guó)政府連續(xù)出臺(tái)了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場(chǎng)管理、促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進(jìn)一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

（1）設(shè)立完善的法律風(fēng)險(xiǎn)控制程序。首先，做好對(duì)開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查工作。銀行在給開(kāi)發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時(shí)，要先對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時(shí)到有關(guān)部門(mén)交納相關(guān)費(fèi)用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律見(jiàn)證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商的聯(lián)系，掌握開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況，有無(wú)資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷(xiāo)售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷(xiāo)售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款和銷(xiāo)售款能夠被專(zhuān)項(xiàng)用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，防止被開(kāi)發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購(gòu)房人所付款項(xiàng)的安全，避免了購(gòu)房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（2）以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先，加強(qiáng)政治、道德、法律建設(shè)，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強(qiáng)金融隊(duì)伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重”來(lái)抓。通過(guò)加強(qiáng)職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強(qiáng)職務(wù)犯罪的抵御能力。加強(qiáng)法制教育，增強(qiáng)法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查。在我國(guó)尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專(zhuān)注于放款和收款以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范上，減輕了銀行負(fù)擔(dān)。而律師的專(zhuān)業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強(qiáng)內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險(xiǎn)，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持依法經(jīng)營(yíng)，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會(huì)各方面的作用。

2.個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

（1）盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系，使得對(duì)于信用系統(tǒng)維護(hù)和個(gè)人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時(shí)的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時(shí)，制定對(duì)于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對(duì)違反誠(chéng)信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個(gè)人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進(jìn)行懲罰，通過(guò)法律手段維護(hù)信用體系的權(quán)威性。對(duì)于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的措施進(jìn)行處罰，甚至對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對(duì)于違反誠(chéng)信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個(gè)體，應(yīng)對(duì)其借貸規(guī)模、資金運(yùn)用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對(duì)該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機(jī)構(gòu)的信用活動(dòng)等等。

（2）建立和完善信用信息開(kāi)放的法律體系。信息的開(kāi)放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，盡管我國(guó)目前己逐步建立政務(wù)公開(kāi)、政府信息公開(kāi)制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開(kāi)，而對(duì)微觀信息的公開(kāi)，如個(gè)人繳納稅費(fèi)、個(gè)人信用卡透支情況等還遠(yuǎn)未能達(dá)到滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開(kāi)的范圍，進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)信息的開(kāi)放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對(duì)國(guó)家安全、個(gè)人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機(jī)構(gòu)在其職權(quán)行為過(guò)程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會(huì)做最大限度的公開(kāi)。

（3）建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。委托具有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)購(gòu)房人及其信用真實(shí)性的調(diào)查工作，同時(shí)向銀行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告，并為該報(bào)告依法承擔(dān)民事責(zé)任，是一切實(shí)可行的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案。銀行依據(jù)該報(bào)告決定是否向借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，可以有效防止購(gòu)房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的目的。此外，利用保險(xiǎn)也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的通常做法。這里的保險(xiǎn)指的是借款人的履約保險(xiǎn)，即保證保險(xiǎn)。在住房按揭貸款中，履約保險(xiǎn)主要是指在被擔(dān)保人因?yàn)樗劳觥⑹I(yè)等約定原因無(wú)力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債。保險(xiǎn)公司賠付后，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追償。由于我國(guó)不能確保保險(xiǎn)公司的法定利益，因此我國(guó)尚無(wú)成形的《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》，我國(guó)商業(yè)銀行尚未引入此類(lèi)保險(xiǎn)，因此要加快完善相關(guān)立法，為開(kāi)展個(gè)人住房按揭貸款履約保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制

（1）建立嚴(yán)格的土地出讓考察制度。國(guó)家規(guī)定對(duì)于用于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)的必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)形式，所以開(kāi)發(fā)商要取得土地建設(shè)使用權(quán)必須要通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)形式。在招標(biāo)、拍賣(mài)過(guò)程中，要建立起嚴(yán)格的土地轉(zhuǎn)讓制度，嚴(yán)禁招標(biāo)人和投標(biāo)人、投標(biāo)人之間惡意串通損害相對(duì)人的利益，嚴(yán)禁政府土地管理部門(mén)收受開(kāi)發(fā)商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)制度，嚴(yán)格要求政府考核開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔(dān)該項(xiàng)建設(shè)的開(kāi)發(fā)商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時(shí)，要加大土地市場(chǎng)的執(zhí)法力度，打擊土地出讓中的權(quán)力尋租現(xiàn)象；平抑地價(jià)，從而抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

篇2

一、我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來(lái)越大

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來(lái)越大，這是一個(gè)突出的情況。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國(guó)大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營(yíng)總收入9137億元，利潤(rùn)總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長(zhǎng)23.9%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長(zhǎng)23.5%。這些數(shù)字說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個(gè)空前的規(guī)模，而且從投入的資金來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他大部分行業(yè)?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房?jī)r(jià)問(wèn)題是房產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題

住房不是簡(jiǎn)單的商品，具有很強(qiáng)的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國(guó)的房?jī)r(jià)飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場(chǎng)之外，從而這個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)換成社會(huì)問(wèn)題甚至政治問(wèn)題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價(jià)格雖依據(jù)市場(chǎng)，但是價(jià)格嚴(yán)重超出消費(fèi)群體的承載能力，市場(chǎng)必然出現(xiàn)了問(wèn)題，盡管對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭(zhēng)議，是否確實(shí)存在嚴(yán)重的泡沫問(wèn)題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房?jī)r(jià)，商品房空置率居高不下已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

二、房?jī)r(jià)居高不下的原因分析

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。我國(guó)居民的生活水平不斷提高，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。1978年至2004年，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國(guó)城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實(shí)。落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開(kāi)方便之門(mén)，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國(guó)家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì)落空。只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 　三、對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)制建議

1.調(diào)控房?jī)r(jià)漲幅的必要性

關(guān)系到百姓安居樂(lè)業(yè)的問(wèn)題，老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國(guó)家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費(fèi)超過(guò)收入30％的家庭，即存在過(guò)度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國(guó)主流媒體一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購(gòu)房者月供占到月收入的50％以上，已超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。當(dāng)居民手中的錢(qián)大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費(fèi)，他們就成了“房奴”。中國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來(lái)源于銀行的貸款。與國(guó)際上的主要金融機(jī)構(gòu)相比，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，如果中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題也在于沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況作一個(gè)清楚的定位。今年的政府工作報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”這個(gè)目標(biāo)。這是對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的清楚定位。當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)時(shí)，那么政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來(lái)遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為?？梢哉f(shuō)，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對(duì)這方面有所明確，但是出臺(tái)的政策效果十分有限。因?yàn)?，要形成具有中?guó)特色的住房消費(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。把一個(gè)剛發(fā)展起來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是看作消費(fèi)品市場(chǎng)或是看作投資品市場(chǎng)。如果中國(guó)也以國(guó)際慣例把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資品市場(chǎng)而不是消費(fèi)品，那么無(wú)論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調(diào)控手段相結(jié)合

要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，房?jī)r(jià)得到控制，單單依靠一兩種手段是不會(huì)達(dá)到效果的。除了國(guó)家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運(yùn)用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房?jī)r(jià)上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房?jī)r(jià)的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來(lái)。稅收和信貸相結(jié)合，在各個(gè)方面都加強(qiáng)監(jiān)管，尤其在市場(chǎng)交易中能堅(jiān)持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管方面，最好能建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)收集市場(chǎng)的不誠(chéng)信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機(jī)構(gòu)或國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來(lái)源。

參考文獻(xiàn)：

篇3

中圖分類(lèi)號(hào)：C812文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-5954 （2011） 04-71-03

作為發(fā)展中大國(guó)的首都和一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展達(dá)到一定水平，注重和諧、關(guān)注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應(yīng)以更開(kāi)放的姿態(tài)、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決住房問(wèn)題。但由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間還較短，尚未出現(xiàn)一輪完整的周期波動(dòng)，因此學(xué)習(xí)和總結(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家大都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，吸取發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的教訓(xùn)，對(duì)研究下一階段房地產(chǎn)發(fā)展方向具有重要意義。

一、國(guó)際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

1.房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中占較大比重

從目前的數(shù)據(jù)看，各大都市的房地產(chǎn)在地區(qū)生產(chǎn)總值中均占有較大比重，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要行業(yè)。如紐約的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2006年達(dá)到15.8%，是第三產(chǎn)業(yè)中的第一大行業(yè)。倫敦的房地產(chǎn)業(yè)及商務(wù)服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重1980年以來(lái)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，2000年以來(lái)基本保持在12%左右，2007年為12.9%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)大，且集中在保有環(huán)節(jié)

根據(jù)美國(guó)、英國(guó)和日本的稅收制度，房地產(chǎn)主要在保有環(huán)節(jié)征稅，一般根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，按一定的比率征收；流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產(chǎn)業(yè)主要獲得財(cái)產(chǎn)稅收入。香港特區(qū)政府從房地產(chǎn)取得的收入主要包括賣(mài)地收入、物業(yè)稅、差餉等。

3.房地產(chǎn)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)聯(lián)系密切

從國(guó)際大都市房?jī)r(jià)走勢(shì)看，表現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律。同時(shí)，研究也顯示：房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與經(jīng)濟(jì)周期相吻合，是一種正相關(guān)關(guān)系，波長(zhǎng)大體一致。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前于宏觀經(jīng)濟(jì)，而復(fù)蘇、蕭條期滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)，見(jiàn)表1。

（二）房地產(chǎn)與社會(huì)的關(guān)系

1.住房存量應(yīng)與人口規(guī)?；鞠噙m應(yīng)

確保住房存量與人口規(guī)模，以及由此決定的家庭戶總數(shù)基本適應(yīng)，甚至略微超過(guò)家庭戶總數(shù)，是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質(zhì)的前提條件。在這方面，國(guó)際大都市有較成功的做法和經(jīng)驗(yàn)。如紐約，2008年全市有303.3萬(wàn)戶家庭，住宅332.8萬(wàn)套，住宅存量與家庭戶數(shù)基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應(yīng)保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)低于1個(gè)人，5.3%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)在1~1.5個(gè)人之間，僅2.8%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)在2個(gè)人以上。

2.房?jī)r(jià)變動(dòng)與購(gòu)房適齡人口的變化趨勢(shì)正相關(guān)

發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與購(gòu)房適齡人口（指25~44歲人口）的增長(zhǎng)有顯著的正相關(guān)關(guān)系，該特點(diǎn)在美國(guó)和日本表現(xiàn)尤為明顯。上世紀(jì)70年代以來(lái)，美國(guó)的購(gòu)房適齡人口呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，從1980年的6323萬(wàn)人增加到1995年的8476萬(wàn)人，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。日本從上世紀(jì)90年代開(kāi)始購(gòu)房適齡人口總體呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)，從1990年的3558萬(wàn)人下降到1995年的3374萬(wàn)人，2010年為3464萬(wàn)人，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)為持續(xù)下跌。

3.房?jī)r(jià)收入比處于合理區(qū)間

國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比，是以住宅套價(jià)的中位數(shù)，除以家庭年收入的中位數(shù)。世界銀行認(rèn)可的合理的房?jī)r(jià)收入比在4~6之間。以這一標(biāo)準(zhǔn)衡量，紐約等國(guó)際大都市居民的住房支出處于相對(duì)合理區(qū)間。瑞士、德國(guó)、瑞典等房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期在2~3之間。倫敦的房?jī)r(jià)收入比自1990年以來(lái)一直保持在5以下。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部關(guān)系

1.存量房比例高，新建房比例低

紐約等國(guó)際大都市都非常注重存量房的維修和保護(hù)，以促進(jìn)存量資源的可持續(xù)利用。這些城市的新建住房市場(chǎng)較小，起主要作用的是二手房交易市場(chǎng)。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀(jì)40~70年代，1970年后建設(shè)的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設(shè)的僅占3.6%。

2.自有與租賃并重

自有住房與租賃房并重是紐約等國(guó)際大都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征之一。由于受人員流動(dòng)性大、房?jī)r(jià)相對(duì)較高等因素影響，在紐約、東京等國(guó)際大都市中，租賃是居民解決住房問(wèn)題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達(dá)到66%，大大超過(guò)前者。 2003年?yáng)|京住宅擁有率達(dá)到44.5%，而租房的戶數(shù)約占非空置住宅總戶數(shù)的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系

1.在住房供給短缺階段，政府大規(guī)模興建保障性住房

上世紀(jì)50~80年代，隨著工業(yè)化和城市化快速推進(jìn)，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）均面臨嚴(yán)重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國(guó)（地區(qū)）政府均經(jīng)歷了大約30年的大規(guī)模興建公房階段。在建設(shè)高峰期，英國(guó)保障性住房存量占住房總量的比重超過(guò)50%，香港超過(guò)45%，新加坡超過(guò)90%。發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障體系發(fā)展過(guò)程中，大多先發(fā)展適用于低收入人群的廉租房，其次才發(fā)展適用于中低收入人群的限價(jià)房。美國(guó)廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國(guó)家平均為18%左右。法國(guó)則規(guī)定，人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。

2.政府采用多種手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）政府均綜合運(yùn)用立法、財(cái)政、稅收、金融等各種手段，以保護(hù)公民居住權(quán)、保證本地區(qū)住房目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度及預(yù)期效果的實(shí)現(xiàn)。

3.政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管

政府干預(yù)行為主要包括引入多元化的市場(chǎng)主體、監(jiān)管市場(chǎng)主體及其行為、抑制投機(jī)和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價(jià)格管制等極端手段的。如德國(guó)，按照法律規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過(guò)20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價(jià)表”，根據(jù)“租價(jià)表”制定“合理房?jī)r(jià)”。

二、從國(guó)際比較看北京房地產(chǎn)發(fā)展存在的隱憂及問(wèn)題

（一）城市化快速推進(jìn)、人口擴(kuò)張集聚對(duì)住房需求形成較大壓力

1.常住人口和購(gòu)房適齡人口呈持續(xù)增加態(tài)勢(shì)

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國(guó)城市化率（城市人口占總?cè)丝诘谋戎兀┰?0%~70%這一區(qū)間時(shí)，城市化進(jìn)入加速階段，城市房?jī)r(jià)總體上漲。當(dāng)城市化率處于30%~50%之間時(shí)，人口遷移主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口進(jìn)入城市，全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅總體比較接近。當(dāng)城市化率處于50%~70%之間時(shí)，人口遷移以城市之間相互移動(dòng)為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購(gòu)房適齡人口均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)估算，2009年北京購(gòu)房適齡人口為667.3萬(wàn)人，比2000年增加143.2萬(wàn)人。

2.目前住房存量相對(duì)城鎮(zhèn)人口總量明顯不足

2009年，全市城鎮(zhèn)人口1491.8萬(wàn)人。若以戶均2.6人測(cè)算，相當(dāng)于有573.8萬(wàn)戶城鎮(zhèn)常住人口，需要的住房存量在570萬(wàn)套以上。而據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)顯示，全市國(guó)有土地上成套住宅僅為378.57萬(wàn)套，平房78.45萬(wàn)間。

（二）城市處于擴(kuò)張期，存量建筑壽命短，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展

近30年來(lái)，北京城市建成區(qū)迅速擴(kuò)大，老城區(qū)進(jìn)行了較大規(guī)模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國(guó)的住宅壽命平均為30多年，而發(fā)達(dá)國(guó)家一般都超過(guò)70年，有的可達(dá)百年以上。據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)，當(dāng)年全市國(guó)有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽視房地產(chǎn)市場(chǎng)周期規(guī)律，市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)價(jià)格過(guò)度樂(lè)觀的預(yù)期，容易累積房?jī)r(jià)泡沫

如同其他國(guó)際大都市的房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出的周期性規(guī)律一樣，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣會(huì)表現(xiàn)出周期性規(guī)律，價(jià)格不可能永遠(yuǎn)上漲。自從2009年以來(lái)中央出臺(tái)一系列調(diào)控政策以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了趨冷跡象，但由于房屋價(jià)格沒(méi)有明顯回落，市場(chǎng)參與者購(gòu)房熱情依然高漲。

（四）重自有輕租賃，租賃外部環(huán)境亟待改善

在改善住房方式上，擁有自主住房是多數(shù)居民的第一選擇。政府在保障房的設(shè)計(jì)上，也是偏向于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇亲赓U。如對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的管理方式，即是如此。

（五）房?jī)r(jià)收入比高，加重社會(huì)財(cái)富分配不公

近幾年來(lái)，北京房?jī)r(jià)上漲較快。2010年1~7月，四環(huán)以內(nèi)的期房住宅達(dá)到了3.4萬(wàn)元/平方米，四環(huán)至五環(huán)也達(dá)到了2萬(wàn)元/平方米。而2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.7萬(wàn)元，家庭平均可支配收入約為8萬(wàn)元（以3口之家計(jì)算）。對(duì)于一個(gè)年收入8萬(wàn)元的家庭來(lái)說(shuō)，要購(gòu)買(mǎi)一套四環(huán)以內(nèi)的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環(huán)內(nèi)也需要22.5年。

（六）保障性住房供給不足

從人口發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來(lái)，北京住房供應(yīng)體系的主體一直是完全市場(chǎng)化運(yùn)作的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房居于次要地位，且其比重持續(xù)下降，限價(jià)房和廉租住房目前供應(yīng)量還未形成規(guī)模。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，1999年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資占當(dāng)年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢(shì)，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“監(jiān)管角色”和“參與角色”沖突

作為管理者和監(jiān)管者，政府希望人人享有適當(dāng)住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這兩種角色產(chǎn)生沖突時(shí)，有可能弱化住房保障功能的發(fā)揮。從政府內(nèi)部看，中央政府是市場(chǎng)的干預(yù)者，而地方政府是地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接參與者，在利益格局下對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴度高。因而，在中央的調(diào)控和地方利益有沖突的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控又極易產(chǎn)生博弈。

三、國(guó)際大都市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)北京的借鑒與啟示

（一）促進(jìn)都市圈協(xié)調(diào)發(fā)展與人口合理流動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長(zhǎng)期人口預(yù)測(cè)，并據(jù)此制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》拷ㄔO(shè)計(jì)劃以適應(yīng)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

（二）對(duì)商品房領(lǐng)域，要堅(jiān)持市場(chǎng)化取向，盤(pán)活存量，加強(qiáng)監(jiān)管

盤(pán)活空置房?？梢酝ㄟ^(guò)政府收購(gòu)、征收房產(chǎn)稅、對(duì)出租戶進(jìn)行補(bǔ)貼等形式盤(pán)活空置房。如歐盟國(guó)家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無(wú)房者入住閑置一年以上的空房。

完善租賃市場(chǎng)。借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，利用法律規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，建立起對(duì)租房者良好的保護(hù)機(jī)制。同時(shí)，對(duì)租房者實(shí)施補(bǔ)貼計(jì)劃，大力增加公共租賃住房的供應(yīng)。

（三）對(duì)保障房領(lǐng)域，要明晰責(zé)權(quán)，央地合力，加快推進(jìn)保障房工業(yè)化生產(chǎn)方式

在大力興建保障性住房的同時(shí)，要做到：盡快出臺(tái)相關(guān)法律，明晰政府和公民責(zé)權(quán)，培植獨(dú)立于商品房開(kāi)發(fā)的保障房建設(shè)體系。加快以工業(yè)化方式推進(jìn)保障房建設(shè)，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。充分發(fā)揮中央和地方兩種積極性。

（四）引導(dǎo)大眾樹(shù)立正確的市場(chǎng)預(yù)期和健康的消費(fèi)觀

引導(dǎo)市場(chǎng)參與者正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期變動(dòng)這一客觀事實(shí)。全面公開(kāi)市場(chǎng)信息，為市場(chǎng)參與者判斷形勢(shì)、做出理性預(yù)期提供基礎(chǔ)。積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立合理的住房消費(fèi)觀念，使個(gè)人消費(fèi)行為回歸理性，鼓勵(lì)消費(fèi)者根據(jù)自身的能力和實(shí)際需要，合理安排住房消費(fèi)。

■ 參考文獻(xiàn)

篇4

目前，隨著社會(huì)的發(fā)展和人們對(duì)生活要求的提升，房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中的地位越來(lái)越重要，同時(shí)，對(duì)我國(guó)財(cái)政政策也產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，因此，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析與探討有其必要性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用

首先，房地產(chǎn)消費(fèi)帶動(dòng)生活消費(fèi)。在居民的生活消費(fèi)中，住房消費(fèi)作為其中的一種綜合性消費(fèi)，是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要方面，一方面，房地產(chǎn)消費(fèi)與人們衣、食、住、行有著密切的關(guān)系，涉及到人們生活的

各個(gè)方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，對(duì)我國(guó)居民的生活消費(fèi)起到了巨大的帶動(dòng)作用，從某種角度上來(lái)講，消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，因此，房地產(chǎn)消費(fèi)，必然會(huì)促進(jìn)消費(fèi)的增長(zhǎng)，從而有效地帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快迅發(fā)展。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)我國(guó)其他行業(yè)的快迅發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中，需要其他部門(mén)為其提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，這就要求房地產(chǎn)部門(mén)與其他行業(yè)部門(mén)加強(qiáng)配合，尤其是對(duì)于一些機(jī)械部門(mén)、建材部門(mén)、設(shè)備部門(mén)、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動(dòng)力等等，房地產(chǎn)部門(mén)都與這個(gè)行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，必然會(huì)拉動(dòng)這些部門(mén)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決當(dāng)前我國(guó)普遍存在的就業(yè)難的問(wèn)題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，其促進(jìn)就業(yè)的增長(zhǎng)，具體來(lái)講，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，通過(guò)帶動(dòng)其他相關(guān)部門(mén)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了其他部門(mén)的就業(yè)機(jī)率的增加；其二，根據(jù)相關(guān)的資料調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著我國(guó)人口的增長(zhǎng)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就業(yè)業(yè)問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，刺激了我國(guó)其他部門(mén)的發(fā)展，使得就業(yè)人數(shù)大大增加，有效地解決了我國(guó)的就業(yè)難的問(wèn)題。

二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，其從一個(gè)萌芽發(fā)展的起步到現(xiàn)在的不斷發(fā)展壯大，這整個(gè)的過(guò)程中是具有極大波動(dòng)性的，而不是平穩(wěn)的，根據(jù)其發(fā)展的情況分析，其大致可以分為四個(gè)過(guò)程：

第一輪周期為1981～1983年；

第二輪周期為1984～1990年；

第三輪周期為199l～1996年；

第四輪周期為1997～2008年；

第五輪周期從2008年開(kāi)始到現(xiàn)在為止。

從這幾個(gè)階段的發(fā)展?fàn)顩r以及表現(xiàn)形式來(lái)分析，其存在的規(guī)律主要是：波動(dòng)幅度在減小，周期的長(zhǎng)度在增加，衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少。所以，從以上規(guī)律我們可以看出，在未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，除了會(huì)延續(xù)以上周期規(guī)律以外，還會(huì)呈現(xiàn)出波浪式的周期變動(dòng)，而且這種變化會(huì)隨著房地產(chǎn)的發(fā)展更加規(guī)律化。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的第五個(gè)周期，在這個(gè)周期發(fā)展的過(guò)程中，其產(chǎn)生了不少的社會(huì)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，國(guó)家和政府也不斷地出臺(tái)一些政策對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題進(jìn)行了宏觀調(diào)控，進(jìn)而有效地緩解了這種現(xiàn)象的繼續(xù)蔓延。從某種性質(zhì)上來(lái)講，房地產(chǎn)發(fā)展周期波動(dòng)規(guī)律的表現(xiàn)之一也就是房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱問(wèn)題。

三、我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律受宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)的影響分析

首先，利率的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與銀行貸款有著密不可分的關(guān)系，所以，一旦利率下降，就會(huì)使得貸款成本得以減少，同時(shí)，還款難度也會(huì)相應(yīng)的減小，因此，在這個(gè)發(fā)展的過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。而當(dāng)利率上升時(shí)，情況則正好相反。所以，總體來(lái)講，兩都呈現(xiàn)一個(gè)反比關(guān)系。

其次，消費(fèi)水平的影響。在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，消費(fèi)水平也會(huì)隨之發(fā)生變動(dòng)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)需求受到影響。雖然房?jī)r(jià)在不斷的上漲，可是對(duì)于居民來(lái)講，其仍然有能力去購(gòu)買(mǎi)。而且如果居民的消費(fèi)水平越高，那么其可接受的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)也會(huì)相應(yīng)的提高。因此，從這個(gè)角度上來(lái)講，房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)水平呈現(xiàn)有著重要關(guān)系。

第三，國(guó)民生產(chǎn)總值的影響。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的期間，人們的收入也逐漸地穩(wěn)定，因此，對(duì)未來(lái)也有了更高的期望，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)步上升，進(jìn)而促進(jìn)國(guó)民生產(chǎn)總值的提升，形成房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展。

四、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的有效措施

1.做出科學(xué)有效的規(guī)劃，提高資源利用率

首先要改變傳統(tǒng)的粗放型管理方式，實(shí)現(xiàn)政策上的集約型管理，其次，要加強(qiáng)對(duì)空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證房地產(chǎn)行業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的高度協(xié)調(diào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用得到充分發(fā)揮，從而帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.合理有效的調(diào)整土地政策，避免高房?jī)r(jià)問(wèn)題的發(fā)生

在我國(guó)原有的土地政策的指導(dǎo)下，使得房?jī)r(jià)的不斷攀升，因此，一些開(kāi)發(fā)商其為了節(jié)約成本，從而使得得工程的質(zhì)量無(wú)法得到保障，因此，在進(jìn)行土地拍賣(mài)時(shí)，一方面，要考慮到價(jià)格的問(wèn)題，另一方面，還要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的考慮和評(píng)定，有效地避免一些投機(jī)行為的發(fā)生。因此，我國(guó)政府要采取有效手段，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)情況，綜合考慮，加強(qiáng)對(duì)土地政策的改革，適當(dāng)調(diào)整征收方式。

3.科學(xué)制定投資政策，形成健康發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

政府要結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要，制定和出臺(tái)一些有效的房地產(chǎn)投資政策。首先，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資的規(guī)模以及變化的高度關(guān)注，確保政府的宏觀調(diào)控，其次，規(guī)范化投資結(jié)構(gòu)，保證其科學(xué)化、合理化以及理性化。第三，相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，在滿足市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)的政策，從而合理拉動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)張。

總結(jié)：

總而言之，在當(dāng)前這個(gè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位逐漸突顯，因此，其作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須要加強(qiáng)對(duì)其相關(guān)規(guī)律的分析和研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并解決問(wèn)題，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。所以，從這個(gè)角度來(lái)分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析研究具有極為重要的作用和意義。

參考文獻(xiàn)

篇5

我國(guó)國(guó)民素來(lái)有“有房才有家”的概念，所以房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是切實(shí)關(guān)系到我國(guó)國(guó)計(jì)民生的重大問(wèn)題，這些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的確為我國(guó)國(guó)民提供了更好的住房環(huán)境，亦為我國(guó)國(guó)民的生活水平提高做出了一定的貢獻(xiàn)，但現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有著發(fā)展速度過(guò)快，市場(chǎng)過(guò)熱；房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)較低；房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差；房?jī)r(jià)居高不下，人們購(gòu)買(mǎi)壓力大；房地產(chǎn)交易與中介市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范等現(xiàn)狀。因此必須加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，以保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，滿足公眾的基本要求。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然從表面上看起來(lái)蒸蒸日上，可是內(nèi)部卻充斥著許多問(wèn)題，如果不能及時(shí)的解決這些問(wèn)題，將會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)埋下了巨大的隱患，甚至?xí)绊懙轿覈?guó)整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。問(wèn)題涉及到很多的方面，總體來(lái)說(shuō)有以下幾點(diǎn)：

（1）我國(guó)政府雖然出臺(tái)了一些房地產(chǎn)方面的宏觀管理政策，希望用這些政策來(lái)解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問(wèn)題，可從實(shí)際情況來(lái)看，這些政策并沒(méi)有能從根本上對(duì)問(wèn)題進(jìn)行解決，起到的效果也有些微乎其微。在國(guó)家出臺(tái)了一些宏觀調(diào)控的政策之后，房?jī)r(jià)非但沒(méi)有像想象中的減緩增長(zhǎng)速度，反而在某些意義上來(lái)說(shuō)，我國(guó)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)商品房的價(jià)格被提高了。

（2）因?yàn)榉績(jī)r(jià)的不斷上漲，在房地產(chǎn)所需要的建材與其它物資成本也出現(xiàn)了整體上漲的趨勢(shì)，繼而直接影響到了我國(guó)房?jī)r(jià)的再一次上漲，逐漸形成了房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得不到緩解的惡性循環(huán)。

（3）從房地產(chǎn)宏觀的遠(yuǎn)景上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還有著很長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，在環(huán)球金融危機(jī)之后的這些年來(lái)，我國(guó)意識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不合理的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式，開(kāi)始從依靠投資、出口等經(jīng)濟(jì)模式向著依靠?jī)?nèi)需的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，國(guó)家不斷的出臺(tái)政策激勵(lì)我國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，大幅度的提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的成交量，使得房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，而城鎮(zhèn)化建設(shè)也是商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升的重要保障

二、我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理所存在的問(wèn)題

（一）經(jīng)濟(jì)管理缺少一個(gè)完善的管理機(jī)制

近些年來(lái)我國(guó)的各級(jí)政府都加大了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的力度，相繼出臺(tái)了不少政策，

但政策得不到正確的落實(shí)，就等于是走個(gè)形式，起不到真正的效果。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)暴利行業(yè)，是各個(gè)地方的主要財(cái)政收入來(lái)源，所以不可避免的就出現(xiàn)了官商結(jié)合的情況，如果不能抑制這種情況，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理帶來(lái)很大的阻力。

（二）法律法規(guī)體系不夠完善

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)呈現(xiàn)出一種跟不上時(shí)代變化的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，映射出法律法規(guī)體系的改變過(guò)慢，導(dǎo)致這種情況的原因大致有兩個(gè)方面：一是我國(guó)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)滿足不了房地產(chǎn)快速發(fā)展的需求，使得房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，不可避免的出現(xiàn)很多問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)本應(yīng)在各個(gè)環(huán)節(jié)都有著完整的體系，卻因?yàn)榉煞ㄒ?guī)體系的不夠完善導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)展做不到正常的秩序。二是我國(guó)的大部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的文件是由國(guó)務(wù)院頒布的，雖然相關(guān)法律法規(guī)在逐步的建設(shè)起來(lái)，可在實(shí)施的過(guò)程中卻依然存在著許多問(wèn)題，使得法律成為了一種空談，使得法律法規(guī)的嚴(yán)肅性成為了一種諷刺。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重了起來(lái)，尤其以“北上廣”特別嚴(yán)重，普通的房?jī)r(jià)都已經(jīng)逐漸漲到了十萬(wàn)塊一平方，更別提為了孩子教育應(yīng)運(yùn)而生的學(xué)區(qū)房，近幾年天價(jià)學(xué)區(qū)房的新聞比比皆是，從二十萬(wàn)一平米，到四十八萬(wàn)一平米，到一六年所出現(xiàn)的六十萬(wàn)一平米的學(xué)區(qū)房，我國(guó)的房r是不是太過(guò)神奇了，房地產(chǎn)行業(yè)到底都做了些什么。房?jī)r(jià)的逐步提高，導(dǎo)致國(guó)民已經(jīng)將投資房產(chǎn)作為最穩(wěn)定的投資方式之一，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)出一種火熱的現(xiàn)象，繼而變相的鼓勵(lì)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，讓開(kāi)發(fā)者認(rèn)為房地產(chǎn)依然有利可圖，建造更多的房產(chǎn)，而這一舉措無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致我國(guó)房產(chǎn)的大批量積壓，產(chǎn)生供大于求的現(xiàn)象。

三、應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的策略

（一）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

拯救我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的問(wèn)題，完善的管理機(jī)制是必須在第一時(shí)間得到保證的，畢竟僅憑著政策的一腔熱血是制止不了商人逐利的現(xiàn)象。詳細(xì)的劃分政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理職責(zé)，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的各種問(wèn)題現(xiàn)象，吸取先進(jìn)國(guó)家的一些管理經(jīng)驗(yàn)，以保證執(zhí)行力的確保，最后我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)制定一個(gè)更合理的財(cái)稅制度。

（二）法律必須扮演起自己該有的角色

我國(guó)作為一個(gè)走著和西方資本主義國(guó)家不同道路的國(guó)家，應(yīng)當(dāng)有著更適合自己的法律法規(guī)體系，將我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)進(jìn)行細(xì)致的劃分，演化出更適合我國(guó)的法律法規(guī)的細(xì)則，以穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）房地產(chǎn)泡沫隱患必須得到解決

房地產(chǎn)泡沫的隱患是所有人都心知肚明的，即使我國(guó)經(jīng)濟(jì)自成體系，有著政府這面堅(jiān)強(qiáng)的后盾作為退路，可房地產(chǎn)泡沫的隱患也依然必須得到解決。第一，政府部門(mén)認(rèn)真的檢

測(cè)房?jī)r(jià)，嚴(yán)厲的禁止炒房、投機(jī)等現(xiàn)象。第二，我國(guó)應(yīng)該針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的情況，構(gòu)

構(gòu)建與之相匹配的預(yù)警制度，科學(xué)的對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

篇6

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程中，資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的重要保障，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)每一環(huán)節(jié)都要花費(fèi)大量的資金。隨著人口的增多、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的步伐也在不斷的加快，房地產(chǎn)融資對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的重要性在不斷的提高，能不能得到巨大的融資就成為了房地產(chǎn)商所考慮的首要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)融資的概念

房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)不僅可以拉動(dòng)我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求。在我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的融資有多種方式。房地產(chǎn)融資，是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分從廣義上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱(chēng)，包括資金的籌集，運(yùn)用和清算。從狹義上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，能否在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。房地產(chǎn)融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)融資對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資還處在單一的股權(quán)融資和債券融資這一初級(jí)階段，相比歐美國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)缺少的正是更高一級(jí)的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權(quán)融資、證券融資等等。就現(xiàn)在而言，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈還缺少諸如房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)投資、房產(chǎn)融資等機(jī)構(gòu)。當(dāng)下，房地產(chǎn)跟風(fēng)投資的現(xiàn)象層出不窮，這種投資極其容易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的可威脅到企業(yè)的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過(guò)于狹窄

從現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，幾乎所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)銀行信貸的方式進(jìn)行融資的，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)幾十年的持續(xù)發(fā)展之后，幾乎已經(jīng)達(dá)到了瓶頸。所以，銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核，對(duì)于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)很難從銀行那里獲得借貸，銀行對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加的嚴(yán)格，一方面，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，庫(kù)存量居高不下，是房地產(chǎn)史上最大的泡沫，所以小型房地產(chǎn)企業(yè)在今后將會(huì)難以生存。因?yàn)槲覈?guó)法律制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資有很大的限制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源幾乎只限于銀行，房地產(chǎn)融資受到銀行和國(guó)家這只看不見(jiàn)的手進(jìn)行干預(yù)，這會(huì)隨著國(guó)家信貸政策的變動(dòng)而變動(dòng)。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產(chǎn)企業(yè)所看重的，但是民間資本往往不受法律保護(hù)，融資風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以也容易使房地產(chǎn)項(xiàng)目打水漂，而銀行信貸又受到限制。

3.相關(guān)的政策法規(guī)不完善

除了銀行貸款外的其他融資方式，比如債券融資、股票融資、信托融資等融資方式，受到國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的制約，而且管理嚴(yán)格。所以，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資構(gòu)成中所占的比例也很少。國(guó)家制定的相關(guān)宏觀調(diào)控政策影響面過(guò)大而力度不足，調(diào)控手段不完善，政策之間缺乏整體性，相互的配套性、協(xié)調(diào)性、持續(xù)性比較差，政策的具體實(shí)施效果欠佳。

三、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

1.加大對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的調(diào)控力度

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著國(guó)計(jì)民生。對(duì)于房地產(chǎn)融資市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政府的調(diào)控也尤為重要，國(guó)家要發(fā)揮宏觀調(diào)控的手段，加大調(diào)控力度。有效的實(shí)施調(diào)控政策手段組合搭配，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同項(xiàng)目、不同客戶對(duì)象的實(shí)際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產(chǎn)業(yè)的金融調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，從而為房地產(chǎn)的健康融資提供保障。

2.盡量拓寬融資渠道，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化

房地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該向多樣化發(fā)展，打破對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴，尋求多樣的融資方案，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多種專(zhuān)業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)，在保證原有的貸款效率上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為安全的融資方式。大力發(fā)展以權(quán)益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊姆绞剑热缱》康盅嘿J款證券化，房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。建立健全房地產(chǎn)金融體系，依托現(xiàn)代金融工具，構(gòu)建不同的金融機(jī)構(gòu)體系。

3.完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)體系

目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的法律法規(guī)還不完善，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬融資渠道和領(lǐng)域，不能夠得到法律上的支持和保護(hù)，必須盡快完善與房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律法規(guī)體系，制定符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的規(guī)范文件，切實(shí)明確房地產(chǎn)信貸的法律地位，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)法律法規(guī)體系進(jìn)行融資，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。只有完善房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，才能促使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的順利進(jìn)行，保障房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)的運(yùn)作。

篇7

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著人民生活水平的提高，對(duì)于居住條件也提出了更高的要求，這就為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了條件。我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，出現(xiàn)短暫的價(jià)格下跌，隨之以后出現(xiàn)再度增長(zhǎng)的情況，但是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重要的組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了人們消費(fèi)水平的增長(zhǎng)，改善了人們的居住條件，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)是一個(gè)處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段的國(guó)家，對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，還直接影響著我國(guó)居民的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面比較廣，和其他事物有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用。

但是在我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，還存在一些問(wèn)題和不足，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度過(guò)快，大部分企業(yè)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)整體素質(zhì)比較低，給群眾買(mǎi)房造成很大的經(jīng)濟(jì)壓力。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)一般都有企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)并未意識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理的重要性，企業(yè)也缺乏完善的監(jiān)督體系，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理缺乏條理性。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理常見(jiàn)的問(wèn)題分析

雖然近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展取得很大的進(jìn)步，但是在經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中還出現(xiàn)一些常見(jiàn)問(wèn)題，下面我們進(jìn)行詳細(xì)闡述：

第一，管理目標(biāo)不明確，政策具有間斷性和不穩(wěn)定性。目前對(duì)于我國(guó)的房地場(chǎng)行業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的主要目標(biāo)。但是，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方面缺乏長(zhǎng)期計(jì)劃，管理目標(biāo)不明確，經(jīng)濟(jì)管理缺乏規(guī)范化。政府在管理房地產(chǎn)的過(guò)程中，出臺(tái)的政策不能順應(yīng)現(xiàn)行的房地產(chǎn)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)缺乏相應(yīng)的監(jiān)督性和約束性。國(guó)家出臺(tái)的政策具有間斷性和不穩(wěn)定性，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有秩序的運(yùn)行。部分企業(yè)經(jīng)常利用政策中存在的漏洞，進(jìn)行有效投資，擾亂市場(chǎng)的正常秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展；

第二，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制不健全。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有多年的發(fā)展歷史，但是在經(jīng)濟(jì)管理方面沒(méi)有建立完善的管理機(jī)制。政府為了控制物價(jià)上漲，做好房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作，出臺(tái)了很多相應(yīng)的政策法規(guī)，但是這些政策法規(guī)并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展時(shí)期，它是一個(gè)低成本、高利潤(rùn)的行業(yè)，是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐產(chǎn)業(yè)，也是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。我國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理采取的措施一般都采取逐級(jí)傳達(dá)的形式，由于政府調(diào)控目標(biāo)不明確，政策也只是形式主義，不能發(fā)揮應(yīng)有的作用；

第三，缺乏完善的法律法規(guī)體系。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)目前還處于快速發(fā)展的階段，但是缺乏完善的法律法規(guī)體系保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。通過(guò)分析外國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況和經(jīng)驗(yàn)得知，完善的法律法規(guī)體系是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的重要前提和基礎(chǔ)條件。我國(guó)目前的法律法規(guī)建設(shè)步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)發(fā)展的速度，不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需求。政府主要依靠自身的行政權(quán)威去管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，缺乏與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相配套的法律法規(guī)體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場(chǎng)運(yùn)行缺乏科學(xué)化和規(guī)范化。我國(guó)制定了很多保證房地產(chǎn)運(yùn)行的法律法規(guī)，可是這些政策大部分成了擺設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有的法律效力；

第四，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中沒(méi)有實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展缺乏詳細(xì)的規(guī)劃，主要通過(guò)土地、水、能源等資源的消耗來(lái)增加經(jīng)濟(jì)效益，很少重視空間資源的利用，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用。由于我國(guó)是一個(gè)人口眾多、資源人均占有量相對(duì)比較少的國(guó)家，空間資源更加嚴(yán)峻，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果資源沒(méi)有實(shí)現(xiàn)有效利用，直接影響城市其他行業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前必須考慮好成本問(wèn)題和公共設(shè)施是否便利、以及資源是否得到最大化利用等問(wèn)題。眾所周知，房地產(chǎn)主要是由土地和高層建筑組成的，建筑物作為一種商品，其價(jià)值具有可估算性和相對(duì)穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)本身容易出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。這種泡沫主要是指土地價(jià)格的泡沫，主要原因在于我國(guó)城市的土地資源比較缺乏，所以土地價(jià)格富有彈性。隨著人們經(jīng)濟(jì)收入水平的不斷提高，對(duì)于居住條件的要求也逐漸提高，大多數(shù)居民都追求更加寬敞的住房，同時(shí)居民樓附近必須有便利的公共設(shè)施，這就容易導(dǎo)致土地價(jià)格出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，從而形成房地產(chǎn)的泡沫；

第五，寬松的銀行信貸制度，加速了房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)形成。銀行是一個(gè)特殊的組織結(jié)構(gòu)，具有一般企業(yè)的逐利性，而房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，具有可抵押性，它的利潤(rùn)回報(bào)率比較高，因此，銀行是支撐房地產(chǎn)行業(yè)的重要力量。企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商提供大量的信貸資金，幫助開(kāi)發(fā)商謀取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，使很多居民成為房奴，不利于社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、為解決國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理問(wèn)題提出的相應(yīng)對(duì)策

由上文可知，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理還存在一些問(wèn)題和不足，對(duì)此，我們提出以下幾點(diǎn)解決對(duì)策：

第一，明確管理目標(biāo)，制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深入發(fā)展，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式也發(fā)生了一些變化，很多企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于人們居住條件的改善和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的推動(dòng)作用。因此房地產(chǎn)企業(yè)在把握時(shí)展潮流的前提上，從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)一步滿足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化進(jìn)程的要求，也是保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展和提升綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要保證。根據(jù)時(shí)間長(zhǎng)短的不同，可以把經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分為長(zhǎng)期目標(biāo)和中短期目標(biāo)，長(zhǎng)期目標(biāo)是企業(yè)的發(fā)展方向，可以用來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序進(jìn)行；

第二，建立健全現(xiàn)有的管理體系。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中出現(xiàn)一些問(wèn)題，這些問(wèn)題的引起原因比較復(fù)雜，只有通過(guò)改革房地產(chǎn)的管理體系才能解決目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)揮政府經(jīng)濟(jì)職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的宏觀調(diào)控作用，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府宏觀調(diào)控相結(jié)合，最終建立一個(gè)科學(xué)、規(guī)范、有效的市場(chǎng)運(yùn)行管理機(jī)制，有效抑制房?jī)r(jià)，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一個(gè)和諧、美好的社會(huì)環(huán)境。

第三，做好相關(guān)法律法規(guī)的完善工作。法律法規(guī)的完善工作是一個(gè)長(zhǎng)期積累和發(fā)展的過(guò)程，需要從我國(guó)具體的基本國(guó)情出發(fā)，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，建立和完善現(xiàn)有的法律法規(guī)體系，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的科學(xué)化和規(guī)范化。建立完善的符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的法律法規(guī)體系，可以有效防止政府過(guò)多的干涉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還能為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行提供一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境。

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用，因此，政府應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決對(duì)策，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 侯偉;;我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問(wèn)題與對(duì)策[J];貴州農(nóng)村金融;2011年04期

篇8

在我國(guó)各個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)具有較好的關(guān)聯(lián)性、較大的涉及領(lǐng)域以及較廣的覆蓋面等特點(diǎn)，不但密切聯(lián)系著廣大群眾的日常生活，而且影響著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速提升。但是在不斷發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還存在著一些問(wèn)題未得到有效解決，這些問(wèn)題的出現(xiàn)雖然受到國(guó)家的重視，并實(shí)施相應(yīng)的政策法規(guī)，但仍然無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果。主要原因在于沒(méi)有從根本上處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的本質(zhì)問(wèn)題。

1我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概述

盡管目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“主力軍”，但很多問(wèn)題存在于房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴(yán)重影響。一是房地產(chǎn)宏觀政策頻頻出臺(tái)。我國(guó)各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷加大管理力度，為使房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問(wèn)題得到解決，相繼出臺(tái)多項(xiàng)宏觀政策。縱觀全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，這些政策的實(shí)施并未取得明顯的效果，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題無(wú)法從根本上得到解決。宏觀管理政策不僅未使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭得到遏制，反而助推了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)；二是各地區(qū)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)整體上漲的趨勢(shì)。近年來(lái)，我國(guó)不斷提高的物價(jià)進(jìn)一步提升了基礎(chǔ)物資的成本，建材、土地等價(jià)格日益攀升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)整體價(jià)格的上漲。從2007年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的影響，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升；2014年房?jī)r(jià)出現(xiàn)略微的下降趨勢(shì)；2015~2017年，房?jī)r(jià)在國(guó)家宏觀調(diào)控下，呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢(shì)；三是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有樂(lè)觀的前景。

近年來(lái)，隨著我國(guó)消費(fèi)能力的不斷提高，一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)成交量出現(xiàn)萎縮，三四線城市的成交量不斷增加，從而使住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步提高。而我國(guó)新型智慧城市建設(shè)也會(huì)對(duì)房地長(zhǎng)的發(fā)展起到推動(dòng)作用，從而使房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有升。對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言，房地產(chǎn)行業(yè)起到重要的推動(dòng)作用，想要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要遵循一定原則。一是堅(jiān)持房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相結(jié)合，基于物質(zhì)關(guān)系的角度而言，土地承載著房屋建設(shè)，基于經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度而言，房屋不僅體現(xiàn)了土地的價(jià)值，更體現(xiàn)了土地的利潤(rùn)，這說(shuō)明兩者之間的關(guān)系時(shí)相互依存，互為一體。想要有效管理房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)需要在房屋使用權(quán)與土地所有權(quán)相結(jié)合的條件下進(jìn)行；二是堅(jiān)持土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)分離的國(guó)有化原則，占有、處分和使用土地的權(quán)利都屬于國(guó)家，這種方式對(duì)土地的整體規(guī)劃產(chǎn)生積極影響，同時(shí)能夠有效執(zhí)行相關(guān)政策，控制建筑規(guī)模。

2我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題

2.1缺少經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)。雖然我國(guó)很早就開(kāi)始發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，開(kāi)發(fā)商具有較差的管理意識(shí)。一般情況下，開(kāi)發(fā)商都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在偏見(jiàn)，認(rèn)為參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用主要目的就是牟利，并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性有明確的認(rèn)識(shí)，從而導(dǎo)致缺少經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

2.2缺失經(jīng)濟(jì)管理政策。管理政策的缺失會(huì)直接造成管理目標(biāo)的缺失，而在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，很少有長(zhǎng)期性的政策扶持，市場(chǎng)管理目標(biāo)比較模糊。一是我國(guó)政府將市場(chǎng)管理的目標(biāo)定義為抑制房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，因此出臺(tái)了很多缺乏針對(duì)性的政策，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)管理并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義，其效果較差。二是一些政府雖然出臺(tái)了一些短期和長(zhǎng)期的政策，但很多地方自相矛盾，大大的降低了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理效果。三是房地產(chǎn)行業(yè)缺乏合理、長(zhǎng)期的政策支持，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)秩序相對(duì)混亂，這就將很多機(jī)會(huì)提供給一些不法的投機(jī)分子，嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。從我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策等落實(shí)情況能夠看出，我國(guó)缺乏長(zhǎng)期性和連續(xù)性的房地產(chǎn)管理政策，管理目標(biāo)不明確。

2.3缺乏經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)面臨著一系列的問(wèn)題，其中包括有缺乏清楚的管理目標(biāo)、缺少正確的管理方向以及管理重點(diǎn)難以凸顯。所以，這就導(dǎo)致很多問(wèn)題存在于法律法規(guī)的頒布實(shí)施過(guò)程中，缺乏持續(xù)性的政策。另外，間斷性也是國(guó)家政策實(shí)施的主要特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)因此會(huì)產(chǎn)生較大的波動(dòng)，而且對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展造成嚴(yán)重阻礙，這些問(wèn)題都是由于管理人員的管理目標(biāo)不清晰造成的。

2.4缺乏經(jīng)濟(jì)管理體系。通過(guò)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析研究能夠看出，他們的管理體系比較完善，能夠有效落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)濟(jì)管理政策。相比于國(guó)外，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)則因缺乏完善的經(jīng)濟(jì)管理體系而出現(xiàn)一些動(dòng)蕩，法律法規(guī)不健全，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的行為得不到有效規(guī)范。在建設(shè)、開(kāi)發(fā)、交易以及后期管理房地產(chǎn)的各個(gè)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理貫穿始終，但是我國(guó)目前尚未出臺(tái)經(jīng)濟(jì)管理法對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)領(lǐng)和規(guī)范，傳統(tǒng)僵化的管理方式不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3解決我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在問(wèn)題的對(duì)策

3.1建立完善管理機(jī)制?，F(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂現(xiàn)象的對(duì)其行業(yè)的發(fā)展造成一定影響，因此各級(jí)政府需要加大力度改革管理機(jī)制，這樣能夠使經(jīng)濟(jì)管理促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的作用得到更好的發(fā)揮。政府部分想要建立健全管理機(jī)制，必須確保市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用得到充分發(fā)揮.

3.2明確分解發(fā)展目標(biāo)。現(xiàn)如今，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入，不斷改變的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式使人們的生活品質(zhì)得到提高，居住狀況得到改善，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在健康穩(wěn)定的發(fā)展，并推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升。基于此，我國(guó)需要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性，并將其納入我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)中。各級(jí)部門(mén)不但要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的短期經(jīng)濟(jì)利益和作用加以重視，而且要規(guī)劃和確定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，從而滿足城鄉(xiāng)居民的用房需要。

3.3出臺(tái)連續(xù)性政策。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)改革的重要時(shí)期，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可以加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。所以，我國(guó)政府要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)認(rèn)知，在出臺(tái)政策時(shí)要確保政策的連續(xù)性。一是要全面調(diào)查房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，將符合地域發(fā)展形式的政策制定出來(lái)，將金融中心城市確定為港口城市；二是各級(jí)部門(mén)需要將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃制定出來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理要求進(jìn)行明確，從而使城市現(xiàn)代化建設(shè)與城鎮(zhèn)居民住房需求的矛盾得到有效緩解；三是將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃制定出來(lái)，對(duì)百姓的住房消費(fèi)進(jìn)行正確的引導(dǎo)，對(duì)保障制度進(jìn)行有效完善，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

3.4構(gòu)建法律法規(guī)體系。完善的法律法規(guī)體系不但能夠使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)秩序得到規(guī)范，而且能夠規(guī)范多元化市場(chǎng)中復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，有效解決常見(jiàn)的矛盾糾紛。因此，要結(jié)合本國(guó)實(shí)際國(guó)情，構(gòu)建一套完善可行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。一是通過(guò)構(gòu)建法律法規(guī)體系，防止政府部門(mén)過(guò)多的干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行；二是通過(guò)相關(guān)的法律法規(guī)體系加快構(gòu)建有利于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控體系，從而對(duì)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等進(jìn)行優(yōu)化整改，另外房地產(chǎn)交易管理、管理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也要包含在房地產(chǎn)法律法規(guī)體系中，房地產(chǎn)政策的頒布實(shí)施要具有較強(qiáng)的穩(wěn)固性、較好的層次性和較高的可操作性，從而作為強(qiáng)有力的法律依據(jù)保障我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得到較快發(fā)展，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在不合理政策、不科學(xué)的監(jiān)督管理機(jī)制等問(wèn)題，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成嚴(yán)重制約。我國(guó)政府可以制定合理的政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)節(jié)，以便可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而可以推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)程。

篇9

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01

一、旅游房地產(chǎn)的概念

目前，我國(guó)對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念沒(méi)有確切的定義，大多數(shù)認(rèn)為：旅游房地產(chǎn)的概念可從廣義的和狹義的兩個(gè)角度來(lái)看，廣義的旅游房地產(chǎn)是以休閑度假為目的，直接銷(xiāo)售給旅游者的住宿設(shè)施和間接為旅游服務(wù)的房地產(chǎn)設(shè)施。狹義的旅游房地產(chǎn)是指以一定的旅游資源、旅游產(chǎn)品、旅游氛圍為依托，以滿足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的，借助專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售渠道售賣(mài)給旅游者的作為第二居所的住宅設(shè)施。旅游房地產(chǎn)的研究應(yīng)該從狹義的角度來(lái)探析。

二、麗江旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

麗江擁有三項(xiàng)世界遺產(chǎn)桂冠，旅游資源得天獨(dú)厚，麗江也成為了云南最早進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地區(qū)之一。2008年，瑞安房地產(chǎn)已確定在麗江投資一個(gè)建筑面積約120萬(wàn)平方米的新農(nóng)村建設(shè)度假勝地；中邦置業(yè)和米丘環(huán)境公司也確定開(kāi)發(fā)一個(gè)集休閑度假型和文化度假型的“瀘沽湖女兒國(guó)”項(xiàng)目。2009年，昭德酒店投資有限公司確定在麗江建設(shè)國(guó)際頂級(jí)度假酒店——古城阿曼（AMAN）酒店。到目前為止，麗江市共有149個(gè)招商引資國(guó)內(nèi)合作項(xiàng)目，在建項(xiàng)目有112個(gè)，籌建項(xiàng)目有10個(gè)，已完成的項(xiàng)目有27個(gè)。這些項(xiàng)目推動(dòng)麗江旅游發(fā)展的同時(shí)，也豐富了麗江旅游房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)，然而在麗江旅游房地產(chǎn)逐漸升溫之時(shí)，問(wèn)題也逐漸突顯。

2.1市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)混亂，缺乏行業(yè)規(guī)范

我國(guó)涉及旅游房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)不完善，嚴(yán)重限制了旅游房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店等都屬新興行業(yè)，在其發(fā)展中存在法律地位不明確，權(quán)利義務(wù)不清等問(wèn)題，從而引發(fā)缺乏誠(chéng)信、酒店價(jià)值與價(jià)格不符，導(dǎo)致行業(yè)形象受損，甚至引發(fā)信用危機(jī)。

2.2缺乏整體規(guī)劃，未能實(shí)現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)的有效整合

近幾年麗江的旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期旅游發(fā)展速度，市場(chǎng)上出現(xiàn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較為零散，部分項(xiàng)目沒(méi)有結(jié)合麗江的旅游特色，旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)多注重于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，未能實(shí)現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)的有效整合，多數(shù)項(xiàng)目沒(méi)有后續(xù)性，致使麗江較多項(xiàng)目處于閑置狀態(tài)，旅游經(jīng)濟(jì)效應(yīng)并未實(shí)現(xiàn)。

三、對(duì)麗江旅游房地產(chǎn)的建議

3.1制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房”。這對(duì)于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了明確限制。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十二條規(guī)定：“商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售?！边@也限制了時(shí)權(quán)酒店和度假村的開(kāi)發(fā)。為此，國(guó)家旅游局應(yīng)與建設(shè)部協(xié)商，對(duì)屬于旅游業(yè)的酒店、度假村的房地產(chǎn)，鑒于它使用變化大的特點(diǎn)，制定相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.2健全法律約束機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督管理，做到違法必究

當(dāng)前，關(guān)于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善，發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了違法亂紀(jì)的現(xiàn)象，投資者的利益受到嚴(yán)重?fù)p害。政府應(yīng)進(jìn)一步制定相關(guān)法規(guī)，使得執(zhí)法部門(mén)能有法可依。同時(shí)，應(yīng)加大執(zhí)法力度，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對(duì)損害投資者利益的經(jīng)營(yíng)者堅(jiān)決給予法律制裁，以營(yíng)造一個(gè)公平公正的法治環(huán)境，使旅游房地產(chǎn)健康、快速地發(fā)展。例如在合同文本中加入信息公開(kāi)條款，明確規(guī)定銷(xiāo)售旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品中哪些信息是必須向購(gòu)買(mǎi)者公開(kāi)，使購(gòu)買(mǎi)者在了解情況后做出購(gòu)買(mǎi)決策，如果出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳資料中夸大投資回報(bào)，在購(gòu)房者與酒店經(jīng)營(yíng)公司簽訂的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導(dǎo)消費(fèi)者或采用欺詐性銷(xiāo)售、非法集資等手段牟取暴利，要給予相應(yīng)的制裁。

3.3加強(qiáng)規(guī)劃，有效整合旅游與房地產(chǎn)資源

根據(jù)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目與麗江旅游資源環(huán)境的關(guān)系，麗江旅游房地產(chǎn)的布局可選擇位于城郊的各個(gè)度假區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)等自然環(huán)境和交通條件較好的地區(qū)。服從旅游城市和旅游風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃和發(fā)展需求，結(jié)合麗江的實(shí)際情況，圍繞旅游度假地本身資源特色，將人文環(huán)境、民俗文化等因素整合到旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中，努力為旅游者和居民創(chuàng)造一個(gè)舒適方便、經(jīng)濟(jì)安全和優(yōu)美的旅游、度假、休閑的環(huán)境，從而充分發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

總之，現(xiàn)階段麗江的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，因此在發(fā)展麗江旅游房地產(chǎn)過(guò)程中必須圍繞麗江自身旅游資源特色，加強(qiáng)創(chuàng)新，認(rèn)真思考旅游房地產(chǎn)的核心點(diǎn)，多借鑒其他城市旅游房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)在運(yùn)作、管理、認(rèn)識(shí)水平等具有優(yōu)勢(shì)的實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)要加強(qiáng)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)旅游和房地產(chǎn)的完美結(jié)合，創(chuàng)造項(xiàng)目持續(xù)價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]辜曉川，楊鉞.旅游房地產(chǎn)：消化空置商品房的新嘗試.中國(guó)房地產(chǎn)金融，2001（8）.

篇10

（一）旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的意義 

1、旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有助于開(kāi)發(fā)商鎖定市場(chǎng)目標(biāo) 

旅游房地產(chǎn)在營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中，需要對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的狀況、旅游者的消費(fèi)傾向以及市場(chǎng)走勢(shì)等有充分的了解，并根據(jù)具體的情況確定其經(jīng)營(yíng)的方向與發(fā)展戰(zhàn)略。 

2、旅游房地產(chǎn)有助于對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與收益的評(píng)估 

面對(duì)日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，只有對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與收益做到正確的評(píng)估，才能夠有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而為旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供一份保障。 

3、旅游房地產(chǎn)有助于改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 

通過(guò)旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，有助于經(jīng)營(yíng)者去了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，并對(duì)市場(chǎng)的變化規(guī)律做預(yù)測(cè)，從而所制定出的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案能夠滿足于市場(chǎng)的需求，最終提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 

（二）旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的價(jià)值 

針對(duì)我國(guó)面臨去庫(kù)存的難題，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)與第三產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)的結(jié)合，有效的帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)回升，特別是最近幾年來(lái)休閑度假式的旅游方式得到了消費(fèi)者的青睞。隨著人們對(duì)旅游觀念的改變，為我國(guó)的旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有利的條件，由此可見(jiàn)，旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃具有很高的投資價(jià)值與收益價(jià)值。 

二、影響我國(guó)旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的因素 

（一）經(jīng)驗(yàn)不足 

由于我國(guó)的旅游房地產(chǎn)起步比較晚，無(wú)論是開(kāi)發(fā)還是經(jīng)營(yíng)都缺乏深入的了解，同時(shí)又缺乏系統(tǒng)的研究，很容易在旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中造成資源的浪費(fèi)與資金的損失。 

（二）制度的不健全 

旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有完善，很容易導(dǎo)致權(quán)益糾紛的發(fā)生，目前我國(guó)的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中并沒(méi)有與之相匹配的法律法規(guī)，從而影響到了旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃。 

（三）較低的管理水平 

由于旅游房地產(chǎn)投資價(jià)值與利潤(rùn)的可觀性，使得眾多的開(kāi)發(fā)商對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行大力的開(kāi)發(fā)，從而在旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中呈現(xiàn)出管理不善、項(xiàng)目分散經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象，除此之外，還有的開(kāi)發(fā)商只注重短期的利益，對(duì)旅游房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行隨意的破壞，在一定程度上制約著我國(guó)旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃。 

三、如何促進(jìn)我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展 

（一）把旅游作為開(kāi)發(fā)主導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)旅游、地產(chǎn)的相結(jié)合 

旅游房地產(chǎn)在營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中，需要找準(zhǔn)定位，并把旅游作為營(yíng)銷(xiāo)策劃的主導(dǎo)，并把旅游項(xiàng)目整合到所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，進(jìn)行科學(xué)合理的布局，同時(shí)進(jìn)行統(tǒng)籌的規(guī)劃，從而形成旅游房地產(chǎn)一體化的經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)第三產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的投資與發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)又反作用于第三產(chǎn)業(yè)，有效的帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，通過(guò)相互之間的促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)一種共贏的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式。 

（二）進(jìn)行品牌化的經(jīng)營(yíng)，與國(guó)際旅游對(duì)接 

在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中，要逐漸的與國(guó)際旅游相對(duì)接，積極的汲取國(guó)外旅游房地產(chǎn)的優(yōu)秀營(yíng)銷(xiāo)策劃案例與開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的特點(diǎn)，塑造出具有當(dāng)?shù)靥厣穆糜畏康禺a(chǎn)品牌，并在營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中提升項(xiàng)目文化，實(shí)現(xiàn)品牌化的經(jīng)營(yíng)，在現(xiàn)如今的經(jīng)濟(jì)體制下，通過(guò)與國(guó)際旅游相對(duì)接，實(shí)現(xiàn)品牌化的經(jīng)營(yíng)，最終獲得經(jīng)濟(jì)效益最大化。 

（三）根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境，實(shí)現(xiàn)環(huán)境友好發(fā)展 

對(duì)于旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，要有效的利用好當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境的資源與市場(chǎng)條件，努力的挖掘出適合于當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)把時(shí)展的要求相融合，利用當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源與地理文化，有效的拉動(dòng)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展，從而引領(lǐng)當(dāng)?shù)丨h(huán)境與旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的和諧發(fā)展，實(shí)現(xiàn)環(huán)境友好和諧的良好發(fā)展。 

（四）提高管理水平，健全法律法規(guī) 

由于在旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中往往會(huì)涉及到違法建設(shè)的現(xiàn)象，以及一些無(wú)計(jì)劃、超計(jì)劃的建設(shè)都將會(huì)影響到旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的正常發(fā)展。因此，能過(guò)健全有關(guān)旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)的建設(shè)，做到嚴(yán)格的執(zhí)法，與此同時(shí)，提高旅游房地產(chǎn)業(yè)的管理水平，有助于促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。 

旅游房地產(chǎn)業(yè)中有效的融合了旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，通過(guò)兩者之間的相互滲透形成了有機(jī)產(chǎn)物，在滿足于人們對(duì)物質(zhì)需求的同時(shí)，改善了生存與居住的環(huán)境質(zhì)量。因此，在旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中，要有效的借鑒國(guó)外先進(jìn)的理念，同時(shí)又要結(jié)合我國(guó)旅游房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展情況，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源的有效利用，對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌的規(guī)劃，并進(jìn)行科學(xué)、合理的開(kāi)發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益的統(tǒng)一性，最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 

參考文獻(xiàn)：